춘천 남면 토지 경매, 4회 유찰 1.3억

한줄 요약

4번이나 유찰된 토지, 접근성과 분묘 문제 해결이 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 강원특별자치도 춘천시 남면 박암리 산14

강원특별자치도 춘천시 남면 박암리에 위치한 이 토지는 총 면적이 47,206㎡(약 14,279.8평)에 달하는 상당히 넓은 부지입니다. 이 지역은 자연환경이 뛰어난 곳으로, 주말여행객들이 많은 편입니다. 하지만 솔직히 말하면, 이 토지는 맹지로, 접근성이 떨어져 별도로 도로를 내야 할 가능성이 큽니다. 이 점을 해결할 수 있다면 큰 가치를 발휘할 가능성이 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 6,647만원이었으나, 현재 최저입찰가는 1억 3,600만원으로 감정가의 24% 수준입니다. 솔직히 이 정도 할인율이면 매력적이긴 하지만, 인근 시세와 비교해 봤을 때 여전히 도전적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 1억 4,280만원 전후일 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년 11월 25일 설정된 근저당권입니다. 이 정도면 대체로 안전한 편이지만, '일괄매각' 조건이 붙어 있어 다른 권리와의 관계도 한번 점검해봐야 합니다. 특히, 숲이 울폐하여 분묘가 소재하는지 불명확하다는 점, 혹시라도 분묘가 발견된다면 분묘기지권이 성립할 수 있다는 점이 큰 변수로 작용할 수 있습니다. 임차인에 대한 정보도 아직 명확하지 않으니 등기부와 현황조사서를 꼼꼼히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 장기적인 관점에서 접근해야 합니다. 접근성을 개선하고 분묘 문제를 해결할 수 있다면, 향후 개발 여지가 충분히 있어 보입니다. 하지만 현재로서는 예상 수익률을 산정하기 어렵습니다. 이 지역의 개발 호재나 공공사업 계획이 잡힌다면 이야기가 달라질 수 있겠지만, 현재로서는 큰 리스크가 존재합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 4번이나 유찰된 점, 그리고 해결해야 할 문제들이 많기 때문이죠. 내 경험상, 이런 물건은 초반에 너무 높은 가격을 제시하기보다는 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가와 큰 차이가 없는 1억 4천만원 전후로 잡는 게 안전합니다. 취등록세는 약 656만원 정도로 예상되니, 총 투자금은 약 1억 4,656만원 정도로 잡으면 될 것 같습니다.