서구 마전동 아파트 경매, 1회 유찰 1.1억

한줄 요약

이 물건은 전세사기 피해자 지원법에 따라 한국토지주택공사의 우선매수권리가 걸려 있어 투자자 입장에서 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/4071

경매물건 주소 보기 인천광역시 서구 마전로 91, 101동 3층302호 (마전동,마전동공동주택)

이 아파트는 인천 서구 마전동에 위치한 마전동공동주택입니다. 면적 정보는 제공되지 않았지만, 일반적인 공동주택이라면 생활 편의성을 고려한 설계일 가능성이 큽니다. 주변에는 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있고, 교통도 나쁘지 않은 편이라 거주하기에 무난한 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,400만원이나, 1회 유찰로 최저입찰가는 1억 1,480만원으로 내려왔습니다. 이것은 감정가 대비 30% 할인된 금액입니다. 인근 아파트 시세를 보면 평균적으로 1억 5,000만원 정도이므로, 이 물건은 23% 정도 저렴하게 경매가 진행되고 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 2,054만원 전후로 잡을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 9월 23일의 근저당권입니다. 하지만 한 가지 중요한 점은 임차인 김진용으로부터 우선매수권리를 양도받은 한국토지주택공사가 이 물건에 대해 우선매수신고를 한 상태입니다. 이는 전세사기 피해자 지원법에 따른 것인데요, 이런 경우 일반 투자자 입장에서는 매입 후 문제가 발생할 수 있으므로 주의해야 합니다. 임차인 현황에 대해서는 등기부와 현황조사서 검토가 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가장 큰 리스크는 한국토지주택공사의 우선매수권리입니다. 일반적인 투자자라면 이로 인해 불확실성이 커져 수익률 계산이 어려울 수 있습니다. 수익률을 억지로 추산해보면 월세 전환 시 연 4% 정도를 기대할 수 있으나, 권리관계의 복잡성이 큰 걸림돌입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 경쟁률이 높지는 않을 것 같습니다. 다만, 우선매수권리가 걸려 있는 만큼 그에 대한 리스크를 감안해야 하는데, 권장 입찰가는 1억 2천만원 전후로 잡고, 취등록세 약 554만원 포함 총 투자금 1억 2,554만원 정도를 예상합니다. 하지만, 우선매수권리로 인해 명도 과정에서 문제 발생 가능성이 높아, 이 부분을 충분히 고려해야 할 것입니다.