청주 신봉동 아파트 경매, 1회 유찰 1.8억

한줄 요약

감정가 대비 30% 할인된 가격으로 한 번 유찰된 아파트, 매력적인 기회일 수 있습니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 흥덕구 1순환로513번길 33, 106동 8층 805호 (신봉동,신봉동삼정백조아파트)

이번 경매 물건은 충청북도 청주시 흥덕구 신봉동에 위치한 신봉동삼정백조아파트입니다. 106동 8층 805호에 위치한 이 아파트는 청주 중심가와 가까우며, 주변은 아파트 단지로 둘러싸여 있어 주거 환경이 쾌적합니다. 대중교통 접근성도 양호하여, 자가용 없이도 생활이 가능합니다. 면적이 명시되지 않은 점은 아쉽지만, 보통 이 단지의 전용면적은 84㎡ 정도로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 6,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 1억 8,200만원으로 30% 할인된 상태입니다. 인근 아파트의 실거래가는 약 2억 5,000만원에서 2억 7,000만원 사이로 형성되어 있어, 최저입찰가 대비 상당한 메리트가 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 9,110만원 수준으로, 이는 인근 시세 대비 약 24% 저렴한 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 3월 12일 설정된 근저당입니다. 특이사항이 없어 보이지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우, 전입일자와 확정일자를 통해 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 감정가 대비 할인된 가격으로 매입하는 기회는 흔치 않습니다. 청주 지역은 지속적인 인구 증가와 개발 호재가 기대되는 지역 중 하나입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로, 투자 매력도도 높습니다. 단, 임차인 대항력 여부를 사전에 철저히 검토해야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

이번 물건은 1회 유찰된 상태라 경쟁률이 평소보다 높을 수 있습니다. 내 경험상, 이 정도 조건이면 최소 5명 이상의 입찰자가 몰릴 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 9,110만원 근처가 적당합니다. 취등록세 약 879만원을 포함하면 총 투자금은 약 2억 정도로 예상할 수 있습니다. 결국 중요한 건 임차인 대항력 여부와 명도 난이도입니다. 이를 철저히 검토 후 입찰 여부를 결정하는 게 좋겠습니다.