화정동 상가 경매, 5회 유찰 6천만

한줄 요약

5회 유찰로 인해 반값에 가까운 가격, 하지만 공실 상태가 변수로 작용할 수 있음.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 서구 내방로 367, 제2층 제205호 (화정동,메리앙혼수백화점)

이번 경매 물건은 광주 서구 화정동에 위치한 메리앙혼수백화점 내 상가입니다. 2층에 위치해 있으며, 주변 환경은 주거 및 상업시설이 혼재된 지역입니다. 교통은 내방로에 위치해 있어 접근성이 나쁘지 않지만, 상권 자체가 활성화되어 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,400만 원이었지만, 5회 유찰을 거치며 최저입찰가가 6,944만 원까지 내려갔습니다. 감정가 대비 44% 할인된 금액입니다. 인근 상가 시세를 확인한 결과, 비슷한 조건의 상가가 약 1억 원에 거래되고 있어, 시세 대비 30% 이상 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 7,291만 원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2008년 설정된 근저당권으로, 낙찰 시 말소됩니다. 특이하게도 현재 공실 상태로, 임차인 문제는 없지만, 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 보고서상 언급되지 않았으나, 철저한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 상가의 수익성은 입지와 상권의 활성화 여부에 크게 좌우됩니다. 이 물건의 경우 공실 상태가 지속될 경우 리스크가 존재합니다. 반면, 저렴한 매입가를 고려했을 때, 상권 활성화 시 수익률은 크게 상승할 가능성도 있습니다. 예상 월세 수익률은 연 6% 이상을 목표로 할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 5회 유찰된 물건은 경쟁률이 낮아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 프리미엄을 더한 7,000만 원 수준을 추천합니다. 취등록세는 약 335만 원 정도 예상됩니다. 공실 리스크를 감안하여, 상가 활성화 계획을 세워야 할 것입니다.