대전 중구 빌딩 경매, 1회 유찰 11억

한줄 요약

대전 중구의 대형 빌딩이 첫 유찰 후 11억 대로 매력적인 가격에 나왔습니다. 하지만 임차인 확인이 필요하니 주의하세요.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 문화로105번안길 29

대전광역시 중구 문화로105번안길에 위치한 이 부동산은 389.2㎡(117.7평) 규모로, 넓은 면적이 장점입니다. 대로변과 가까워 접근성이 좋으며, 주변에 상업시설과 주거단지가 혼재해 있어 임대 수요도 기대할 수 있습니다. 교통편으로는 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 16억 3,137만원이었던 이 빌딩은 첫 유찰 후 11억 4,196만원으로 내려갔습니다. 이는 감정가의 69% 수준으로 약 31% 할인된 가격입니다. 인근 시세를 감안했을 때, 비슷한 면적의 건물들이 15억 이상에서 거래되고 있어 가격적인 메리트는 확실히 있습니다. 예상 낙찰가는 약 11억 9,906만원 전후로 잡히며, 이는 지역 평균 낙찰가율 82%를 적용한 결과입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 목록1과 목록2의 근저당권으로, 각각 2019년 9월 23일과 4월 22일에 설정되었습니다. 모든 권리는 낙찰 후 소멸될 것으로 보이지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 추가로 제시외 건물 포함으로 인해, 어떤 법적 문제가 있을지 점검이 필요합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮지만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대형 빌딩이라는 점에서 임대 수익률은 매력적입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추정됩니다. 하지만 임차인 대항력 문제와 명도 난이도는 변수로 작용할 수 있습니다. 특히, 현 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. 호재로는 중구 지역 개발 계획이 지속되고 있다는 점입니다. 다만, 대전 지역 경기 변동성은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

1회 유찰 후 가격이 내려가면서 경쟁률은 다소 높아질 가능성이 큽니다. 내 경험상, 이런 물건의 경우 3~4명 정도의 경쟁자를 예상할 수 있습니다. 권장 입찰가는 약 12억을 제시하며, 이는 적정 수익률과 리스크를 고려한 결과입니다. 취등록세는 약 5,515만원 정도가 예상되므로, 총 투자금은 약 12억 5천만원이 필요할 것으로 보입니다. 임차인 관련 사항을 꼼꼼히 확인하고, 실사 후 입찰 여부를 결정하는 것이 좋습니다.