연제구 과정로 상가 경매, 2회 유찰 1.7억

한줄 요약

부산 연제구 과정로 상가, 2회 유찰로 가격 매력적이지만 재개발 관련 리스크 주의!

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경매물건 주소 보기 부산광역시 연제구 과정로191번가길 45, 1층103호

부산광역시 연제구 과정로191번가길 45에 위치한 상가입니다. 면적 정보는 제공되지 않았으나, 일용품점으로 사용 중이라고 합니다. 103호와 105호가 같이 운영되고 있는 점이 특이하네요. 현재 연산10구역 재개발정비구역에 속해 있어 2027년 6월경 사업시행인가가 예정되어 있습니다. 재개발로 인한 잠재적 가치 상승이 기대되지만, 진행 상황에 대한 정확한 정보는 조합을 통해 확인해야 합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 6,600만원으로 책정됐으나, 현재 2회 유찰 후 최저입찰가는 1억 6,600만원으로 감정가와 동일합니다. 솔직히 말하면, 유찰 이유가 무엇인지가 중요합니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때, 현재 경매가격이 얼마나 매력적인지 면밀히 살펴보아야 합니다. 예상 낙찰가는 약 1억 7,430만원 전후로 볼 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 10일 설정된 근저당권입니다. 일괄매각 조건이므로, 103호와 105호가 함께 낙찰됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요합니다. 재개발 조합원으로서 분양권을 받을 수 있는지 여부는 조합의 회신서를 통해 확인해야 하며, 이는 큰 변수가 될 수 있습니다. 명도와 관련된 부분은 현 점유자와의 협의가 필수적입니다.

투자 관점에서 보면

재개발 호재는 분명히 긍정적입니다. 하지만, 조합원 분양권을 받을 수 있는지 여부가 불확실한 점은 리스크로 작용합니다. 인근 상가의 임대 수익률과 비교해 투자 수익성을 검토해야 하며, 월세 전환 시 예상 수익률은 5% 이상일 것으로 보입니다. 다만, 명도와 재개발 진행 상황이 악재로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히, 입찰 경쟁률은 적당히 있을 것으로 예상됩니다. 재개발 기대감이 있기 때문이죠. 권장 입찰가는 1억 7천만원 선에서 설정하는 것이 안전해 보입니다. 취등록세는 약 801만원 예상됩니다. 재개발과 관련된 모든 정보를 명확히 한 후 입찰에 참여하는 것이 바람직할 것입니다. 특히, 조합원 지위 여부는 반드시 확인해야 할 사항입니다.