청주 내덕동 부동산 경매, 3회 유찰 2.1억

한줄 요약

청주 내덕동의 부동산이 3회 유찰되며 최저가가 2.1억으로 내려왔지만, 인접 토지와 경계 문제를 반드시 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 청원구 내덕동 407-47

이 물건은 충북 청주시 청원구 내덕동에 위치한 부동산으로, 면적은 1015.0㎡(307.0평)입니다. 주변은 주거지역으로, 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 거주 환경은 양호합니다. 교통편도 무난한 편이라 접근성도 괜찮습니다. 그러나, 이 물건에는 목록5번 토지상 벽체가 인접 토지인 407-12에 걸쳐 있는 것으로 보여 경계 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 6억 3,763만원이었으나, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 2억 1,870만원으로 크게 떨어졌습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 인근 시세 대비 66% 할인된 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 2억 2,964만원으로 보이며, 이는 상당한 매력적인 가격이지만, 유찰 이유가 무엇인지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 8월 19일 설정된 근저당권입니다. 이후 여러 차례 가압류와 근저당권이 추가됐습니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 또한, 유치권이나 법정지상권이 발생할 가능성도 배제할 수 없으므로 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 가격적인 매력은 큽니다. 하지만, 경계 문제와 여러 권리관계는 리스크로 작용할 수 있습니다. 만약 인근 개발 호재가 있다면 추가적인 가치 상승도 기대할 수 있겠지만, 현재로서는 큰 호재는 보이지 않습니다. 예상 월세 수익률은 연 5% 정도로 추정됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 3회 유찰된 만큼 경쟁률은 상대적으로 낮을 수 있습니다. 하지만, 경계 문제와 권리분석의 불확실성을 감안해 신중한 접근이 필요합니다. 권장 입찰가는 2억 2,000만원 내외로 생각하며, 취등록세 약 1,056만원을 포함한 총 투자금은 2억 3,056만원 정도로 예상됩니다. 끝으로, 명도의 난이도 역시 예측하기 어려운 부분이니 준비를 철저히 해야 합니다.