영천 삼창리 토지 경매, 4회 유찰 4천만

한줄 요약

4번 유찰된 영천 삼창리 토지, 과수원으로 활용 가능하지만 분묘와 농지법 이슈 주의.

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경매물건 주소 보기 경상북도 영천시 화남면 삼창리 952-2

이 물건은 경상북도 영천시 화남면 삼창리에 위치한 토지로, 면적은 1552.0㎡(약 469.5평)입니다. 원래 지목은 '전'이지만 현재는 '과수원'으로 사용되고 있는 상태입니다. 주변은 농촌 지역으로, 자연환경이 잘 보존된 곳입니다. 다만 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있어 차량 이동이 필수입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,227만원이었으나, 4회 유찰로 현재 최저입찰가는 4,136만원입니다. 이는 감정가 대비 76% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해보면 상당히 저렴하다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 최저가에 조금 더 높게, 약 4,343만원 선으로 잡을 수 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2005년 5월 17일 설정된 근저당권입니다. 주목할 점은 분묘가 소재하고 있다는 점과, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 매수보증금이 반환되지 않는다는 점입니다. 이는 매수 후 농지로 활용할 계획이 없거나, 관련 서류 준비가 되어 있지 않다면 큰 리스크가 될 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 농업용으로 활용할 계획이 있거나, 과수원을 운영하려는 분들에게는 매력적일 수 있습니다. 그러나 분묘가 있다는 점은 개발 제한 요소로 작용할 수 있어 주의가 필요합니다. 또한 농지취득자격증명 제출의무가 있기 때문에, 농업인이 아닌 경우 복잡한 절차를 감당해야 할 수 있습니다. 예상 수익률은 농산물 생산량이나 판매 경로에 따라 크게 달라질 것입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 토지는 저렴한 가격이 매력적이지만, 분묘와 농지취득 관련 서류 문제가 걸림돌이 될 수 있습니다. 예상 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 약 4,300만원 정도를 추천합니다. 취등록세는 약 199만원이 예상되며, 총 투자금은 4,500만원 이내로 잡을 수 있습니다. 농업에 대한 경험이 없거나 관련 서류 준비가 어렵다면 신중히 접근하는 것이 좋겠습니다.