영통 신동 지식산업센터 경매, 3회 유찰 1.5억

한줄 요약

3회 유찰로 인해 감정가 대비 66% 할인된 가격이지만, 입찰 전 임차인 현황 파악이 필수입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/5234

경매물건 주소 보기 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 11층1102호 (신동,테크트리영통지식산업센터)

이 물건은 경기도 수원시 영통구 신원로에 위치한 테크트리영통지식산업센터 11층의 사무실입니다. 면적은 정확히 기재되어 있지 않지만, 지식산업센터라는 점에서 업무용으로 최적화된 환경을 기대할 수 있죠. 이 지역은 교통도 편리하고, 주변에 다양한 상업시설이 있어 업무 환경으로는 괜찮습니다. 하지만 솔직히 말하면, 사무실이라는 특성상 임차인 확보가 다소 고민스러울 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 4,000만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 5,092만원으로 3회 유찰 후 가격이 크게 내려갔습니다. 인근 비슷한 사무실의 실거래가와 비교해 보면 약 66% 할인된 수준이죠. 내 경험상, 이런 가격대는 관심을 끌기 좋지만, 실제 입찰 때 가격이 올라갈 가능성도 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 5,846만원 전후로 예상되며, 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 6,574만원이 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 7일 설정된 근저당권입니다. 등기부와 현황조사서를 반드시 확인해야 하며, 임차인이 있는 경우 대항력 여부를 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 특히 임차인의 전입일과 확정일자를 체크하여 배당 순위를 파악해야 하죠. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로선 없지만, 항상 가능성을 염두에 두어야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 3회 유찰된 물건이니만큼 리스크는 분명 존재합니다. 하지만 가격적인 메리트가 있어 잘만 활용하면 괜찮은 수익을 기대할 수 있습니다. 예상 수익률은 연 약 5%로 보이며, 이는 월세 전환을 고려했을 때의 수치입니다. 다만, 신동 지역의 상업용 부동산 수요가 얼마나 지속될지는 한 가지 걸리는 부분입니다.

내가 입찰한다면

내가 입찰한다면 예상 경쟁률은 중간 정도로 보고, 권장 입찰가는 1억 5,800만원 전후로 잡을 것 같습니다. 이 가격이면 경쟁자들과의 싸움에서도 유리한 고지를 점할 수 있을 듯합니다. 물론 임차인 문제나 권리관계의 복잡성을 해결할 수 있다면 말이죠. 취등록세는 약 728만원 정도 예상되니, 총 투자금은 1억 6,574만원 정도가 될 것으로 보입니다.