화성 영천동 상가 경매, 4회 유찰 1.7억

한줄 요약

이 상가, 4회 유찰된 만큼 매력적일 수 있지만, 입찰 전 꼼꼼한 권리분석이 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄순환대로29길 52, 1층108호 (영천동,신세계프라자)

경기도 화성시 동탄순환대로29길에 위치한 이 상가는 신세계프라자 내 1층에 자리 잡고 있어 접근성은 좋습니다. 하지만, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 활용 가능성을 확인하려면 직접 확인이 필요합니다. 주변은 상업지구로, 유동 인구가 많을 가능성이 높습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 7억 2,300만원에서 시작해 4회 유찰되며 현재 최저입찰가는 1억 7,359만원입니다. 솔직히 말하면, 76% 할인된 가격은 상당히 매력적입니다. 인근 상업용 부동산 시세를 고려했을 때, 이 정도 할인율이라면 경쟁이 치열할 가능성도 있습니다. 예상 낙찰가는 1억 8,227만원 전후로 보이며, 이는 취등록세 약 838만원을 포함한 총 투자금 1억 9천만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 9월 19일 설정된 근저당권입니다. 특이사항이 없다는 점은 긍정적이지만, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인의 대항력 여부에 따라 추가 비용이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 언급은 없지만, 직접 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상 상가의 경우 주변 상권의 변화가 가장 큰 변수입니다. 동탄 지역은 개발 호재가 많아 장기적으로 가치 상승을 기대할 수 있지만, 상가의 경우 공실 리스크도 함께 고려해야 합니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외가 될 것으로 보입니다. 하지만, 현재 시장 상황을 고려할 때, 공실이 길어질 가능성도 배제할 수 없습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 4회 유찰 이력은 입찰자들에게 부담을 줄 수 있습니다. 하지만, 그만큼 경쟁자는 줄어들 가능성도 있습니다. 예상 경쟁률은 중간 정도로 보이며, 권장 입찰가는 1억 8천만원 수준으로 잡는 게 안전할 것 같습니다. 다만, 실제 입찰 시 주변 상권 조사와 임차인 대항력 여부를 꼼꼼히 체크해야 합니다.