광산 신창동 부동산 경매, 3억

한줄 요약

광산구 신창동의 이 물건, 4회 유찰로 최저가 3억에 도전해볼 만하지만 제시외 건물이 걸림돌이 될 수 있어요.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 신창동 650-18

광주광역시 광산구 신창동에 위치한 이 부동산은 369㎡(111.6평)의 넓은 면적이에요. 제시외 건물이 포함되어 있고, 해당 건물은 1층과 2층에 걸쳐 주택으로 사용 중이죠. 신창동은 주거지로서의 인프라가 잘 갖춰져 있고, 교통도 무난한 편이라 거주나 임대 목적으로 적합해 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 8억 5,551만원인데, 4회 유찰되면서 최저입찰가는 3억 662만원으로 떨어졌습니다. 감정가의 35% 수준으로, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편이에요. 유찰이 계속된 이유로는 제시외 건물의 존재와 권리관계의 복잡성 등이 있을 수 있겠네요. 예상 낙찰가는 3억 2,195만원 전후로 감안하면 경쟁이 심하지는 않을 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 4월 18일의 근저당권입니다. 제시외 건물이 일괄매각 대상이고, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 정확히 파악해야 합니다. 임차인의 전입일자와 확정일자가 중요하며, 유치권이나 법정지상권 문제는 없다고 판단되지만, 항상 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 4회 유찰이라는 점이 리스크로 다가옵니다. 하지만 최저가가 매력적이고, 제시외 건물의 활용 가능성도 무시할 수 없죠. 예상 수익률은 매입 후 임대 시 연 6% 정도로 보입니다. 다만, 명도 과정에서의 어려움이 예상되니 이를 고려한 투자 계획이 필요합니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건에 참여할 경쟁자는 많지 않을 겁니다. 4회 유찰 물건에 도전하는 사람들은 대부분 신중한 편이니까요. 권장 입찰가는 3억 2,000만원대를 생각해봅니다. 취등록세를 포함하면 총 투자 금액은 약 3억 3,480만원 정도로 예상되며, 명도 계획을 철저히 세우는 것이 중요합니다.