도마동 부동산 경매, 1회 유찰 7.8억

한줄 요약

솔직히 말하면, 1회 유찰로 가격이 내려왔지만 임차인 현황이 불확실한 점이 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 서구 도마동 122-19

대전광역시 서구 도마동 122-19에 위치한 이 부동산은 면적이 260.5㎡(약 78.8평)로 상당히 넓습니다. 도마동은 대전의 중심에서 조금 벗어난 지역이지만, 주변에 학교와 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통은 다소 불편할 수 있지만, 자차 이용 시 큰 문제가 되지 않을 것입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 2,216만원이었으나, 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 7억 8,551만원으로 감정가 대비 30% 할인된 상태입니다. 인근 비슷한 면적의 부동산 시세와 비교했을 때 상당한 할인이지만, 예상 낙찰가를 8억 2,479만원 전후로 보면, 시세 대비 큰 매력점이 있다고 보긴 어렵습니다.

권리분석, 여기가 핵심

근저당권이 2016년에 설정되어 말소기준권리가 확실합니다. 하지만 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부에 따라 추가 비용 발생 가능성이 있으니 주의가 필요합니다. 제시외 건물이 포함된 점도 체크해야 할 사항입니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 현재로서는 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 매력은 가격 할인에 있지만, 임차인 상황과 제시외 건물의 존재가 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률 측면에서는, 월세 전환 시 연 5% 내외의 수익률을 기대할 수 있을 것입니다. 그러나 지역 발전 가능성이나 인근 호재는 현재로서는 뚜렷하지 않은 것이 아쉬운 부분입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하자면, 예상 경쟁률은 높아질 것으로 보입니다. 7.8억의 최저입찰가는 매력적이지만, 권장 입찰가는 8억 초반대가 적당하다고 생각합니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 3,794만원이 추가로 필요할 것입니다. 임차인 현황을 철저히 조사하고, 명도 난이도를 평가한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 좋겠습니다.