전주 송천동 상가 경매, 신건 6.6억

한줄 요약

전주 송천동의 신건 상가, 감정가 그대로 경매에 나와 첫 입찰에서의 경쟁률을 가늠하기 어려운 상태입니다.

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 지하1층엘117호

전주시 덕진구 송천동2가에 위치한 로마네시티현대썬앤빌전주의 상가입니다. 위치적으로 전주 시내와 가까워 접근성이 뛰어나며, 면적은 42.9㎡(약 13평)입니다. 주변에는 다양한 상업시설과 주거단지가 형성되어 있어, 유동인구가 적지 않을 것으로 예상됩니다. 교통편도 나쁘지 않은 편이라 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

가격이 말해주는 것

솔직히 말하면, 감정가 6억 6,500만원 그대로의 최저입찰가는 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 인근 상가 시세와 비교했을 때 큰 차이가 없다면, 첫 입찰에서 바로 낙찰받기에는 부담이 될 수도 있습니다. 예상 낙찰가는 약 6억 9,825만원 수준으로, 주변 시세를 확인하고 입찰 전략을 세우는 것이 중요합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 10월 22일 설정된 근저당권으로, 특별한 문제는 없어 보입니다. 하지만 임차인 현황이 등기부와 현황조사서를 통해 명확히 파악되지 않은 상태라, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 따라서 입찰 전 철저한 조사와 준비가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

이 상가는 전주 내에서도 위치가 좋은 편이라, 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. 하지만 한 가지 걸리는 건, 첫 경매라 시장 반응을 예측하기 어렵다는 점입니다. 예상 수익률은 월세 전환시 연 4~5% 정도로, 지역 상권의 발전 전망에 따라 수익률이 달라질 수 있습니다. 장기적인 시각으로 접근하는 것이 좋습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 첫 입찰에서 바로 낙찰받기보다는 유찰 후 가격이 떨어졌을 때를 기다리는 것도 하나의 전략입니다. 예상 경쟁률은 신건임을 감안할 때 낮을 수 있지만, 입찰자들이 많을 경우 경쟁이 치열해질 수도 있습니다. 권장 입찰가는 취등록세 약 3,211만원을 포함해 최대 7억원 이하로 잡고, 인근 시세와 비교해 본인의 수익 목표를 명확히 하는 것이 중요합니다.