임실 강진면 부동산 경매, 신건 9,287만

한줄 요약

솔직히 말하면, 첫 매각임에도 수리와 보수 비용이 만만치 않아 보이는 물건입니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전북특별자치도 임실군 강진면 갈담리 517-18

이 물건은 전북특별자치도 임실군 강진면 갈담리에 위치해 있으며, 면적은 156.0㎡(47.2평)입니다. 시골 지역에 위치하여 조용한 생활을 원하는 분들께 적합할 수 있습니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 인근에 큰 상권이나 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 교통편도 다소 불편할 수 있으니 차량이 필수일 것 같네요.

가격이 말해주는 것

감정가는 9,287만원으로 최저입찰가와 동일합니다. 신건이라 아직 유찰되지 않았으니 시장 반응을 예측하기 어렵습니다. 인근 시세와 비교해보면, 솔직히 말해서 큰 매력은 없어 보입니다. 예상 낙찰가는 약 9,751만원 전후로 생각되며, 취등록세 약 448만원을 포함하면 총 투자금은 약 1억에 가까울 것입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 6월 25일 설정된 근저당권입니다. 특이사항으로는 일괄매각이지만, 제시외 건물이 포함되어 있고, 1층의 공실 상태가 장기간 지속되었으며 수리 필요성이 큽니다. 난방시설이 철거된 상태라 보일러 설치가 필요하겠네요. 건물 옥상에 철재판넬 지붕 시설이 보강된 상태로, 옥상창고로 이용 중입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 확인해야 정확히 알 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

매력적인 수익률을 기대하기는 어려워 보입니다. 지역의 호재나 개발 계획이 있다면 모를까, 현재 상태로는 수리비용과 관리 비용을 감안해야 합니다. 악재로는 공실 상태와 난방시설 철거가 걸립니다. 예상 수익률은 연 4%를 넘기기 어려울 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 상태와 위치를 고려했을 때 경쟁률은 높지 않을 것 같습니다. 권장 입찰가는 8,500만원 선으로 낮추어 보수 비용을 감안하는 것이 좋겠습니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금이 약 9,000만원대가 될 것입니다. 명도 문제는 없을 것으로 예상되지만, 점유자 현황을 꼭 확인해야 합니다.