광산 수완동 아파트 경매, 7회 유찰 3.3억

한줄 요약

솔직히 말하면, 7회 유찰된 이 아파트는 대박 기회일 수도 있지만, 임차인 문제는 눈여겨봐야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 왕버들로 197-1, 1동 3층 301호 (수완동,주건축물)

광주광역시 광산구 수완동에 위치한 이 아파트는 왕버들로에 접해 있어 교통이 편리합니다. 특히 수완지구 내에 있어 생활 인프라도 잘 갖춰져 있습니다. 그러나 면적 정보가 없어, 정확한 평가엔 한계가 있습니다. 주변은 아파트 단지로 형성되어 있으며, 조용한 주거 환경을 제공합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 3억 3,800만원에서 7회 유찰되어 현재 최저입찰가도 동일한 3억 3,800만원입니다. 사실상 감정가의 100%로 출발하는 셈이죠. 일반적으로 7회 유찰되면 가격이 크게 떨어지는데, 이 물건은 그렇지 않다는 점이 특이합니다. 인근 아파트 실거래가와 비교했을 때, 큰 매리트는 없는 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 3억 5,490만원 선으로 보입니다만, 입찰자들의 심리를 고려하면 더 낮은 가격도 가능할 듯합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 9월 27일 강제경매개시결정입니다. 임차인 관련해서 주택임차권자 승계인인 채권자 주택도시보증공사가 임차권등기를 말소하는 것에 동의했다는 점은 긍정적입니다. 하지만 관리비가 2024년 3월부터 미납된 상태라는 점은 유의해야 합니다. 유치권 가능성이나 법정지상권 문제는 없어 보입니다만, 임차인 대항력 문제는 꼼꼼히 챙겨보세요.

투자 관점에서 보면

솔직히, 7회나 유찰된 만큼 리스크가 존재합니다. 그러나 임차권 문제만 해결된다면 상승 여력이 있는 물건입니다. 광산구 수완지구는 앞으로도 꾸준한 수요가 예상되는 지역입니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 4-5% 정도로 추산됩니다. 하지만, 임차인 문제로 인한 명도 난이도는 고려해야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 7회 유찰된 만큼, 경쟁자는 많지 않을 겁니다. 권장 입찰가는 2억 8,000만원 정도로 제시하겠습니다. 취등록세는 약 1,632만원으로, 총 투자금은 3억 정도로 예상됩니다. 입찰 전 임차인의 대항력 포기 확약서를 다시 한번 확인하고, 관리비 미납 문제도 해결 가능한지 체크해보세요.