광주 남구 근린생활시설 경매, 2회 유찰 3억

한줄 요약

2회 유찰로 가격이 매력적이지만, 공실 상태와 복잡한 면적 문제가 걸립니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 남구 노대실로 36, 제2층 제201호

광주광역시 남구 노대실로에 위치한 이 물건은 근린생활시설로, 현재 2층 전체를 스터디카페로 개조하는 중 공사가 중단된 상태입니다. 인테리어 공사가 중단된 상태라 내부 확인이 필수입니다. 주변 환경은 주거지와 상업지가 혼재되어 있어 다양한 수요층을 기대할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 5억 4,100만원에서 2회 유찰로 현재 최저입찰가는 3억 296만원까지 내려왔습니다. 감정가 대비 44% 할인된 가격입니다. 인근 상가 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편이지만, 공실 상태와 복잡한 면적 문제가 이 가격에 영향을 미쳤을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 약 3억 1,810만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 8일 설정된 근저당권입니다. 근린생활시설이라 임차인 대항력은 없지만, 등기부 등본과 현황조사서를 통해 임차인 유무를 반드시 확인해야 합니다. 현재 공실 상태라 명도 난이도는 낮을 것으로 보이나, 인테리어 공사 중단 문제로 인한 유치권이나 법정지상권 발생 가능성은 배제할 수 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 공실 상태와 복잡한 면적 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 그러나 주변 인프라를 고려할 때 재임대 가능성은 있습니다. 또한, 공사가 중단된 상태라 추가 투자가 필요할 수 있으니 이를 감안한 수익률 계산이 필요합니다. 현재 상태에서 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 정도로 보입니다.

내가 입찰한다면

입찰을 고려한다면, 예상 경쟁률은 중간 정도일 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 3억 1,810만원 전후로 잡고, 취등록세 약 1,463만원을 포함해 총 투자금을 계산하는 것이 좋습니다. 솔직히 말해서, 공실 문제와 복잡한 면적 문제는 신경 쓰이지만, 그만큼 싸게 구입할 수 있다는 점에서 매력적입니다.