산수동 부동산 경매, 3회 유찰 8,673만

한줄 요약

3번 유찰된 산수동 부동산, 최저가 8,673만원으로 매력적인 가격이지만 유찰 사유를 반드시 확인해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 동구 산수동 523-9

광주광역시 동구 산수동에 위치한 이 부동산은 136.1㎡(약 41.2평)의 면적을 가지고 있어 중형 아파트 규모입니다. 주변은 주거지역으로 조용하고, 기본적인 생활 인프라가 갖춰져 있는 곳입니다. 교통편도 나쁘지 않아 실거주 및 임대 목적으로도 괜찮아 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 9,360만원으로 책정되었지만, 3회 유찰로 인해 최저입찰가는 8,673만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 56% 할인된 가격입니다. 인근 지역의 시세를 보면 상당히 매력적인 가격인데, 예상 낙찰가는 9,107만원 전후로 보입니다. 솔직히 말하면, 이런 가격이면 관심을 가질만합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 2월 5일 설정된 근저당권입니다. 다행인 점은, 제시외 건물도 매각에 포함되어 있다는 것입니다. 하지만 임차인 현황에 대한 확인이 필요하다는 점이 조금 걸리네요. 현황조사서를 통해 임차인의 대항력 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 유치권이나 법정지상권과 같은 복잡한 권리 문제는 현재로선 없어 보입니다.

투자 관점에서 보면

이 물건의 가장 큰 매력은 역시 가격입니다. 3번의 유찰로 인해 상당히 저렴한 가격에 낙찰 받을 수 있는 기회이죠. 예상 수익률을 계산해보면, 월세로 전환 시 연 5.2% 정도의 수익률이 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 왜 이렇게 유찰되었는지를 꼭 파악해야 합니다. 혹시라도 명도 과정에서의 어려움이나 다른 법적 문제가 있을 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 경쟁률이 좀 있을 것으로 예상됩니다. 최저가가 매력적이라 관심을 가질 투자자들이 많을 것 같아요. 따라서 권장 입찰가는 약 9,000만원 정도로 설정하는 것이 좋을 듯합니다. 취등록세 약 418만원을 포함하면 총 투자금은 약 9,418만원이 예상됩니다. 현장 방문을 통해 직접 눈으로 물건을 확인하는 것도 잊지 말아야겠습니다.