곡성 겸면 부동산 경매, 1회 유찰 20억

한줄 요약

이 공업용 토지는 첫 유찰로 감정가 대비 30% 저렴하게 입찰 기회를 제공하지만, 석재 자재와 제시외 건물의 활용 여부가 관건입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 곡성군 겸면 마전리 647

전라남도 곡성군 겸면 마전리에 위치한 이 부동산은 공업용 토지로 총 면적이 19,961㎡(약 6,038평)에 달합니다. 목록 1~3은 일단의 공업용 토지로 이용 중이며, 목록 4에는 공장 등이 포함되어 있습니다. 주변은 주로 공업 지대로 형성되어 있어 상업적 활용도에 따라 수익성을 기대할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 28억 9,409만원인 이 물건은 1회 유찰 후 최저입찰가가 20억 2,586만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 인근 유사 공업용 토지의 시세와 비교하면 30% 저렴한 편으로, 예상 낙찰가는 약 21억 2,715만원 선이 될 것으로 보입니다. 이는 해당 지역의 평균 낙찰가율을 고려한 수치입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2015년 9월 2일 설정된 근저당권이며, 다른 권리관계는 등기부와 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 불확실하고, 제시외 건물과 조경수의 매각 포함 여부는 매입 후 활용 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다만, 소유자 미상의 석재 자재는 매각에서 제외되므로 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 공업용 토지로서의 잠재력은 크지만, 제시외 건물과 조경수 등의 활용 가능성에 따라 수익성 변동이 클 수 있습니다. 주변 지역의 개발 호재 여부는 구체적으로 확인이 필요하며, 리스크로는 석재 자재의 처리와 임차인의 존재 여부가 걸립니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 내외가 될 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 1회 유찰로 인한 가격 인하로 인해 다소 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 21억 전후로 설정하고, 취등록세 약 9,784만원을 포함한 총 투자금은 약 22억 정도 예상됩니다. 만약 입찰에 참여한다면, 제시외 자산의 활용 계획과 임차인 현황을 철저히 검토해야 할 것입니다.