청주 현도면 부동산 경매, 2회 유찰 9,849만

한줄 요약

2회 유찰로 매력적인 가격이지만, 토지 이용 제한이 큰 걸림돌입니다.

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경매물건 주소 보기 충청북도 청주시 서원구 현도면 하석리 산69

충청북도 청주시 서원구 현도면 하석리에 위치한 대규모 토지입니다. 면적은 무려 17,207㎡로 약 5,205평 정도 되는데요, 이 정도면 다양한 활용이 가능할 것 같지만, 한 가지 걸리는 건 송전선이 지나가고 있다는 점입니다. 이로 인해 토지 이용에 상당한 제한이 있을 수 있으니 유의해야 합니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 지역으로, 개발보다는 농업이나 휴양지로 활용할 가능성이 커 보입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 100만원이었지만, 현재 최저입찰가는 9,849만원으로 52% 할인된 상태입니다. 솔직히 말하면, 이 정도 가격이면 상당히 매력적으로 보이지만, 인근 시세와 비교했을 때 단순히 가격만 보고 들어가긴 위험합니다. 예상 낙찰가는 1억 341만원 전후로, 최저가보다 조금 높은 수준을 예상하고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 12월 7일 설정된 근저당권입니다. 따라서 이보다 선순위로 잡혀있는 권리가 없는지 꼼꼼히 체크해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요한데, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 또, 유치권이나 법정지상권이 설정될 여지는 낮아 보이지만, 송전선으로 인한 법적 이슈는 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

투자 매력도는 솔직히 말하면 반반입니다. 가격이 크게 떨어졌다는 건 장점이지만, 송전선이 지나가면서 토지 이용이 제한된다는 건 큰 악재입니다. 이런 상황이라면 농업용이나 휴양지 개발로 수익을 내는 방안을 모색해야 할 것 같습니다. 예상 수익률은 구체적인 개발 계획 없이는 산출이 어려워 보입니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 예상외로 낮을 수도 있습니다. 송전선 문제 때문에 많은 투자자들이 손대지 않을 가능성이 높거든요. 권장 입찰가는 최저가에 약간의 프리미엄을 얹은 1억 정도로 보고 있습니다. 취등록세는 약 475만원 정도로 예상되며, 총 투자금을 1.1억 정도로 봐야 할 것 같습니다. 솔직히 말하면, 이 물건은 장기 투자 관점에서 접근하는 게 더 나을 것 같네요.