나성동 오피스텔 경매, 9회 유찰 8천만

한줄 요약

9회 유찰된 오피스텔, 매입 전 권리분석 필수입니다.

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경매물건 주소 보기 세종특별자치시 한누리대로 306, 8층815호 (나성동,블루지움)

세종특별자치시 나성동에 위치한 블루지움 오피스텔. 한누리대로 306, 8층 815호에 위치해 있습니다. 이 지역은 행정중심복합도시로 개발된 곳이라, 최근 인프라가 잘 갖춰져 있는 편입니다. 교통 면에서는 인근에 대중교통이 잘 발달되어 있고, 주변 상권도 비교적 활발한 편입니다. 그러나 면적 정보가 제공되지 않아, 직접 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 1,600만원인데, 현재 최저입찰가는 8,120만원으로 감정가의 70% 수준입니다. 9회 유찰되면서 가격이 많이 내려갔죠. 인근 실거래가와 비교했을 때 약 30% 정도 저렴하게 나와 있습니다. 예상 낙찰가는 8,526만원 전후로 보이며, 취등록세 약 392만원을 포함하여 총 투자금은 8,918만원 정도로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 11월 4일 개시결정입니다. 중요한 점은 주택임차권의 보증금반환채권이 주택도시보증공사에 양도되었고, 임차인이 대항력 포기 확약서를 제출한 상황입니다. 따라서 임차권은 매수인에게 인수되지 않고 말소될 것으로 보입니다. 다만, 등기부 및 현황조사서 확인은 필수입니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 혹시 모르니 신중히 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 9회 유찰된 만큼 뭔가 걸림돌이 있을 수 있습니다. 다만, 임차권 문제는 어느 정도 해결된 듯 하니, 임차인 명도만 잘 처리하면 큰 문제는 없어 보입니다. 인근 상권과 교통이 잘 발달되어 있어 임대 수익률도 기대해볼 만합니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5.2% 정도로 추정됩니다. 다만, 세종 지역의 부동산 시장이 다소 불안정하다는 점은 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 9회 유찰될 동안에도 큰 관심을 받지 못했으니, 이번에도 입찰자가 많지 않을 가능성이 큽니다. 내 경험상, 이번 입찰에서는 8,526만원 정도가 적당한 낙찰가로 보입니다. 이 정도면 시장에서도 충분히 메리트 있는 가격입니다. 다만, 권리분석을 철저히 하고 임차인 명도 계획을 명확히 세운 후 입찰에 임해야겠습니다.