서산 덕송리 토지 경매, 3회 유찰 1억

한줄 요약

3회 유찰된 서산 덕송리 토지, 1억 65만원으로 가격 대폭 하락. 8월 18일 입찰 예정.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/10349

경매물건 주소 충청남도 서산시 팔봉면 덕송리 769-1

이번 경매 물건은 충청남도 서산시 팔봉면 덕송리에 위치한 토지로, 면적은 5355.0㎡(약 1619.9평)입니다. 주변은 농지와 주거지가 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다. 교통은 도심지에 비해 불편할 수 있으나, 차로 이동 시 서산 시내와의 접근성은 나쁘지 않은 편입니다. 특히 이 지역은 자연경관이 좋아 주말 농장이나 전원주택 용도로 활용하기에 적합할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 9,345만원이었으나, 3회 유찰로 최저입찰가는 1억 65만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가의 34% 수준으로, 약 66% 할인된 가격입니다. 인근 토지의 실거래가와 비교했을 때, 상당히 매력적인 가격으로 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 1억 568만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 5일 설정된 근저당권입니다. 현재 임차인 현황은 등기부와 현황조사서 확인이 필요하나, 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 농지취득자격증명이 필요하다는 점에서 미제출 시 보증금 몰수 위험이 있으니 유의해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 큰 문제는 없어 보이지만, 철거된 건축물의 잔해 여부는 직접 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 토지는 주말 농장이나 전원주택 개발에 최적화된 물건입니다. 다만, 농지취득자격증명 문제와 접근성 측면에서 리스크가 있을 수 있습니다. 예상 수익률은 직접 개발하거나 장기 보유 시 상승 여지가 크겠으나, 단기 시세 차익을 노리기에는 다소 제한적일 수 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상 이 물건은 경쟁률이 높지 않을 것으로 예상됩니다. 감정가 대비 크게 할인된 가격이지만, 농지취득자격증명 문제와 접근성 제한이 걸림돌이 될 수 있습니다. 권장 입찰가는 최저가인 1억 65만원에서 약간 상회하는 수준이 좋겠습니다. 취등록세는 약 486만원으로 예상되며, 총 투자금은 1억 1천만원 내외가 될 것입니다.