부산 개금동 아파트 경매, 5회 유찰 2천만

한줄 요약

5회 유찰 후 9월 9일 재입찰, 최저가 2,386만원으로 감정가 대비 84% 할인된 부산 개금동 아파트 경매.

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경매물건 주소 부산광역시 부산진구 개금동 527-220 개금인제빌리지 4층427호

부산광역시 부산진구 개금동에 위치한 개금인제빌리지 4층 427호 아파트입니다. 면적은 29.9㎡(약 9평)로, 소형 아파트입니다. 개금동은 부산의 핵심 지역 중 하나로 교통이 편리하고 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주와 투자 모두 매력적인 지역입니다. 인근에 지하철과 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 4,200만원이었으나, 현재 최저입찰가는 2,386만원으로 감정가의 단 16% 수준입니다. 이는 5회 유찰되면서 가격이 크게 떨어진 결과인데, 인근 시세와 비교했을 때 상당히 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가를 2,505만원으로 잡고, 인근 실거래가 대비 약 82% 저렴한 가격입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 1월 28일 설정된 전세권입니다. 이 전세권이 말소되지 않는다면, 낙찰자는 전세보증금을 인수할 가능성이 있습니다. 임차인 현황은 등기부등본과 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 명도에 어려움이 있을 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 현재로서는 낮아 보이지만, 추가 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이렇게 큰 할인율은 매력적이지만, 5회 유찰됐다는 점은 분명히 주의해야 할 부분입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 이상이 될 것으로 보이며, 주변 개발 계획이나 교통 호재가 추가로 확인된다면 가치 상승 가능성도 있습니다. 하지만, 전세권 문제나 명도 난이도는 리스크로 꼽힙니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건은 저가 입찰 경쟁이 치열할 수 있습니다. 예상 경쟁률이 높을 것으로 보이며, 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 더 높은 수준인 2,500만원 전후로 잡아볼 수 있겠습니다. 취등록세 등 추가 비용을 고려하면 총 투자금은 약 2,620만원 정도 예상됩니다. 신중한 권리분석과 명도 계획이 필수입니다.