금천 시흥동 오피스텔 경매, 8회 유찰 2천만

한줄 요약

8회 유찰 후 9월 11일 입찰, 감정가의 16%로 파격적인 가격이지만 주거용 사용에 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 서울특별시 금천구 금하로5길 7, 제3층 제302호 (시흥동, 지엠씨타워)

서울 금천구 시흥동에 위치한 지엠씨타워 302호 오피스텔입니다. 공식적으로는 오피스텔로 등재되어 있지만 현황은 주거용으로 사용 중인 점이 눈에 띕니다. 주거용으로 사용 중이라는 점이 향후 명도나 용도변경에 영향을 미칠 수 있으니, 이 부분은 신중히 고려해야 합니다. 위치는 금하로5길에 자리잡고 있으며, 교통편의는 나쁘지 않은 편입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 2,200만원이었으나 현재 최저입찰가는 2,046만원으로, 무려 84%나 할인된 상태입니다. 인근 오피스텔 시세와 비교하면 상당히 저렴한 금액입니다. 예상 낙찰가를 2,149만원 전후로 보고, 취등록세 약 98만원을 포함하면 총 투자금이 약 2,247만원 정도 될 것입니다. 솔직히 말하면, 가격만 보면 상당히 매력적인 물건입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 2월 15일 가압류로 설정되어 있습니다. 가압류 이후 설정된 권리는 모두 말소될 것으로 보입니다. 그러나 임차인 현황은 등기부 및 조사서 확인이 필요하므로, 대항력 있는 임차인이 있을 가능성을 염두에 두어야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 위험은 현재로서는 크지 않아 보입니다.

투자 관점에서 보면

8회 유찰된 점이 걸리지만, 저렴한 가격은 큰 장점입니다. 예상 수익률은 주거용으로 전환하여 임대를 놓는다면 연 5% 이상을 기대해볼 수 있습니다. 다만, 오피스텔을 주거용으로 사용할 경우의 법적 이슈나 임차인 명도 문제에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 8회 유찰된 이유를 면밀히 살펴보아야 합니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 최저입찰가에 약간의 프리미엄을 더한 2,200만원 선에서 시작할 것 같습니다. 명도 리스크를 고려해 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두고 입찰하는 것이 좋겠습니다.