동래 낙민동 아파트 경매, 1회 유찰 4억

한줄 요약

9월 29일 입찰 예정인 동래 낙민동 아파트, 1회 유찰 후 최저가 4억 250만원으로 매력적인 경매 물건.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/12135

경매물건 주소 부산광역시 동래구 온천천로399번길 14, 101동 8층805호 (낙민동,동원로얄듀크)

부산 동래구 낙민동에 위치한 동원로얄듀크 아파트는 온천천로399번길에 자리 잡고 있습니다. 101동 8층 805호로, 고층에 위치해 전망이 좋아 보입니다. 주변 환경은 온천천을 끼고 있어 산책이나 여가 생활을 즐기기 좋습니다. 교통은 부산지하철 4호선 명장역과 가까워 접근성이 우수합니다. 근처에 학교와 상업 시설도 있어 생활 편의성도 뛰어납니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 5억 7,500만원이었으나 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 4억 250만원입니다. 감정가 대비 약 30% 할인된 가격으로, 인근 동래구 아파트 시세와 비교 시 상당히 경쟁력 있는 가격입니다. 인근 비슷한 조건의 아파트 실거래가가 약 5억대 후반에서 6억 초반대임을 고려하면, 4억대 초반은 매력적인 입찰가로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2012년 12월 12일 설정된 근저당권입니다. 현황조사서를 통해 임차인 여부를 확인해야 하지만, 특이사항이 없다는 점은 긍정적으로 보입니다. 유치권이나 법정지상권 문제는 현재로서는 없어 보입니다만, 임차인의 전입일자와 확정일자를 반드시 확인해야 합니다. 명도 난이도도 점유자 현황에 따라 달라질 수 있으니 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

동래구는 부산의 인기 주거지역 중 하나로, 지속적인 개발 호재가 있습니다. 특히, 인근 온천천과 상업지역의 접근성이 좋아 실수요자에게도 매력적입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5% 정도로 예상됩니다. 다만, 임차인 관련 리스크는 반드시 체크해야 합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이번 물건은 1회 유찰되어 경쟁률이 다소 높을 수 있습니다. 예상 경쟁률은 3:1 정도로 보이며, 권장 입찰가는 약 4억 2,262만원 전후로 고려됩니다. 취등록세는 약 1,944만원이 예상되며, 총 투자금은 4억 4천만원 안팎이 될 것으로 보입니다. 주의해야 할 점은 임차인 대항력 여부와 명도 과정의 난이도입니다. 이 점만 잘 해결한다면, 충분히 매력적인 투자처가 될 수 있습니다.