부산진구 상가 경매, 3회 유찰 4.1억

한줄 요약

3회 유찰로 최저가 4.1억까지 내려온 부산진구 상가, 9월 30일 입찰 예정입니다.

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경매물건 주소 부산광역시 부산진구 서전로68번길 24

부산광역시 부산진구 서전로68번길에 위치한 이 상가는 총 면적이 105.5㎡(약 31.9평)입니다. 주변에는 다양한 소매점과 음식점이 밀집해 있어 유동인구가 많습니다. 교통편도 편리한 편이라 상업적 잠재력이 있는 위치입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 12억 1,234만원이었지만, 현재 최저입찰가는 4억 1,583만원으로 감정가의 34%에 불과합니다. 이는 인근 시세 대비 상당히 저렴해 보입니다. 예상 낙찰가는 약 4억 3,662만원 전후로 추정됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 4월 16일 설정된 근저당권입니다. 그러나 제시외 건물 포함 일괄매각 조건과 일부 위반건축물로 등록된 점이 눈에 띕니다. 경계측량이 필요할 수 있으며, 임차인 현황도 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 위치와 가격은 매력적이지만, 위반건축물과 제시외 건물 문제는 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 운영 방식에 따라 다르겠지만, 상가 수익률로서는 나쁘지 않은 편입니다. 다만, 정확한 경계측량과 건축 관련 문제 해결이 필요합니다.

내가 입찰한다면

3회 유찰로 인해 경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 권장 입찰가는 약 4억 5천만원 정도로 잡아보는 게 좋겠습니다. 취등록세는 약 2,008만원 정도 예상되며, 총 투자금은 약 4억 7천만원으로 보입니다. 위반건축물 문제 해결 가능성을 면밀히 검토하고 입찰에 참여해야 할 것입니다.