오류동 루체비스타 경매, 11회 유찰 2,276만

한줄 요약

11회 유찰된 오류동 루체비스타, 10월 1일 입찰로 2,276만이라는 파격적인 가격에 도전 가능.

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경매물건 주소 서울특별시 구로구 고척로 5, 제5층 제503호 (오류동, 루체비스타)

서울 구로구 오류동에 위치한 루체비스타는 고척로 5에 자리 잡고 있습니다. 솔직히 말해, 면적 정보가 명확하지 않은 점이 다소 걸리긴 하지만, 기본적인 주변 환경을 살펴보면 교통 접근성은 양호한 편입니다. 오류동 인근은 다양한 상업시설과 주거지역이 혼재되어 있어 생활 편의성이 높은 곳입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 6,500만원이었지만, 무려 11회 유찰되면서 최저입찰가는 2,276만원까지 떨어졌습니다. 감정가 대비 92% 할인된 금액이죠. 인근 실거래가와 비교하면 정말 파격적인 가격입니다. 예상 낙찰가는 2,390만원 전후로, 이 가격대는 거의 기적에 가깝습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 6월 28일의 압류로 설정되어 있습니다. 특이사항은 없다고 하지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 철저히 확인해야 합니다. 예상 외의 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회 유찰된 건 뭔가 문제가 있을 가능성이 큽니다. 하지만 이 가격대라면, 그만큼의 리스크를 감수할 가치가 있을 수도 있습니다. 예상 수익률 측면에서는 저렴한 취득가 덕분에 월세 전환 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. 단, 명도 과정에서의 어려움은 감안해야 하겠습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되나, 비슷한 생각을 가진 소수의 고수들이 모일 가능성도 배제할 수 없습니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에서 약간 더 높은 수준인 2,300만원 정도로 설정할 것입니다. 취등록세는 약 109만원이 추가로 필요하니, 총 투자금은 2,500만원 이내로 예상됩니다. 내 경험상, 이번 입찰은 정말 신중히 접근해야 할 것 같습니다.