천안 신부동 아파트 경매, 11회 유찰 352만

한줄 요약

11회 유찰로 최저가 352만원, 10월 20일 입찰 예정입니다. 입찰자들이 관망 중인 점이 최대 변수입니다.

물건 들여다보기

경매물건 주소 충청남도 천안시 동남구 중앙로 265-26, 107동 3층302호 (신부동,우방아파트)

이 물건은 천안시 동남구 신부동에 위치한 우방아파트로서, 중앙로에 접해 있어 교통이 비교적 편리합니다. 그러나 면적 정보가 없어 내부 구조나 실사용 가능성에 대한 판단이 어렵습니다. 주변은 주거 지역으로 상업시설이 근접해 있어 생활 편의성은 양호할 것으로 예상됩니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 7,800만원이었으나, 현재 최저입찰가는 감정가의 1%인 352만원까지 떨어졌습니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교하면, 이 물건은 매우 저렴한 편이나, 11회 유찰된 점을 고려할 필요가 있습니다. 예상 낙찰가는 이보다 약간 높아질 수 있으나, 369만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 10월 29일 강제경매개시결정입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황이 등기부 및 현황조사서에 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부와 유치권, 법정지상권 등의 가능성도 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 리스크가 상당합니다. 11회 유찰까지 이어진 이유가 명확하지 않기 때문인데요, 이는 보통 큰 하자가 있거나 잠재적 문제가 있을 수 있다는 신호입니다. 예상 수익률은 낮을 수 있으나, 초저가 매입으로 인한 자산 확보 측면에서의 가능성은 존재합니다. 다만, 명도난이도나 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 낮을 것으로 보이며, 보수적으로 접근하는 것이 좋겠습니다. 입찰가는 최저입찰가에 근접한 수준(약 370만원)으로 제안합니다. 취등록세는 약 17만원 정도 예상되며, 총 투자금은 400만원 내외로 잡는 것이 안전할 것입니다. 리스크를 감수할 용기가 있다면 도전해볼 가치가 있지만, 철저한 사전 조사와 전략이 필수입니다.