매매예약 가등기 붙은 집을 보러 갔다가 멈춘 이유
몇 년 전, 시세보다 싸게 나온 아파트를 보러 갔다가 현관 앞에서 발길을 돌린 적이 있습니다. 집 상태가 나빠서가 아니었습니다. 등기사항증명서 갑구에 적힌 ‘매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기’가 마음에 걸렸습니다. 최저매각가격만 보면 남는 장사처럼 보였지만, 그 한 줄이 낙찰 뒤에도 남을 수 있는 물건이었습니다.
매매예약 가등기는 집을 넘겨받을 순서를 잡아둔 권리다
매매예약 가등기는 장차 소유권이전 본등기를 할 때 그 순위를 확보하려고 해두는 등기입니다. 가등기가 있다는 사실만으로 가등기권자가 곧바로 소유자가 되는 건 아닙니다. 다만 유효한 권리에 따라 본등기까지 마치면, 가등기 이후 생긴 권리와의 우열을 따질 때 그 순위가 문제가 됩니다. 경매에서 선순위 가등기를 가볍게 볼 수 없는 이유입니다.
여기서 먼저 확인할 건 이름보다 실제 목적입니다. 등기원인에 ‘매매예약’이라고 적혀 있어도 돈을 빌려주고 담보로 잡은 가등기인지, 정말 소유권을 넘겨받기 위한 순위보전 가등기인지는 관련 계약과 경매기록을 봐야 판단할 수 있습니다. 담보가등기라면 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 매각으로 소멸하는 구조지만, 순위보전 가등기는 선순위일 때 매수인이 부담을 떠안을 수 있습니다. 둘을 같은 ‘가등기’로 묶어 계산하면 입찰가가 틀어집니다.
등기 날짜 세 개를 나란히 놓으면 위험이 보인다
제가 물건을 볼 때는 가등기 날짜, 그보다 앞선 압류·가압류나 근저당권 날짜, 경매개시결정 날짜를 먼저 적습니다. 예를 들어 2018년에 순위보전 가등기가 있고 2021년에 근저당권이 설정됐다면, 뒤의 근저당권으로 경매가 진행돼도 앞선 가등기가 남는 게 원칙입니다. 대법원 2003마1438 결정도 선순위 담보권이나 가압류가 없는 순위보전 가등기는 낙찰인에게 인수될 수 있다고 봤습니다.
반대로 가등기보다 먼저 설정된 권리가 있다고 해서 등기부만 보고 기계적으로 ‘말소’라고 쓰지도 않습니다. 그 권리가 이번 경매에서 소멸하는지까지 이어서 봐야 합니다. 대법원 2019다265376 판결은 가등기보다 선순위인 가압류가 매각으로 소멸하는 경우, 뒤의 가등기도 말소촉탁 대상이 된다고 판단했습니다. 순서와 매각 결과를 함께 읽어야 한다는 얘기입니다.
토지와 건물을 따로 등기한 물건은 더 조심스럽습니다. 한쪽에는 가등기보다 앞선 근저당권이 있고 다른 쪽에는 없을 수 있습니다. 실제로 대법원 2003마1438 결정의 사건도 토지와 건물의 선순위 권리 관계가 달랐습니다. 아파트 한 채 보듯 등기 한 장만 훑고 넘어갈 일이 아닙니다.
입찰 전에는 매각물건명세서 문구까지 확인한다
등기사항증명서를 읽은 다음에는 법원 경매정보의 매각물건명세서와 사건기록을 대조합니다. 명세서에 ‘매각으로 소멸하지 않는 선순위 가등기 있음’이라는 취지의 문구가 있다면, 싼 가격을 설명해주는 경고로 읽습니다. 가등기권자가 신고하지 않아 담보 목적 여부가 확인되지 않은 경우에도 법원이 선순위 순위보전 가등기의 인수 가능성을 적고 경매를 진행할 수 있습니다. 신고가 없으니 안전하다는 뜻은 아닙니다.
가등기 설정일이 10년을 넘었다는 이유로 곧장 입찰하는 것도 위험합니다. 대법원은 매매예약 완결권의 행사기간을 약정했다면 그 기간, 약정이 없다면 예약 성립일부터 10년 안에 행사해야 한다고 봅니다. 하지만 날짜만 보고 권리가 사라졌다고 단정할 수는 없습니다. 행사기간 약정이 있었는지, 기간 안에 완결 의사표시를 했는지, 지금 남아 있는 청구권이 무엇인지에 따라 판단이 달라집니다. 오래된 등기가 등기부에서 저절로 지워지는 것도 아닙니다.
- 갑구의 가등기 원인과 접수일, 권리자를 확인한다.
- 가등기보다 앞선 압류·가압류·담보권이 있는지 을구까지 대조한다.
- 매각물건명세서에 인수 또는 소멸되지 않는 권리로 적혔는지 읽는다.
- 담보 목적이라는 주장이나 권리 소멸 주장이 있다면 계약서, 신고 내용, 소송 진행 상황 등 뒷받침 자료를 확인한다.
할인 폭보다 내가 떠안을 수 있는 금액을 먼저 계산한다
가령 시세를 4억 원, 예상 낙찰가를 3억 원으로 잡으면 차액 1억 원이 눈에 들어옵니다. 그런데 이 숫자는 수익이 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 대출 이자, 수리비, 점유자 인도 비용, 보유 기간의 세금부터 빠집니다. 선순위 매매예약 가등기의 권리관계까지 불명확하다면 소송 비용과 매도 지연도 생각해야 합니다. 권리가 유효해 본등기로 이어질 위험이라면 단순한 비용 추가보다 훨씬 큰 문제입니다.
그날 봤던 물건도 주변 거래가격과 최저매각가격의 차이는 컸습니다. 하지만 가등기의 성격과 소멸 여부를 확인할 자료가 부족했습니다. 저는 입찰가를 조금 낮추는 방식으로 해결할 수 있는 위험이 아니라고 봤습니다. 경매에서 손해를 막아준 건 높은 할인율을 찾아내는 눈보다, 모르는 권리 앞에서 응찰을 멈춘 판단이었습니다.
