비산동 부동산 경매, 2회 유찰 5.4억

한줄 요약

2회 유찰 후 9월 3일 입찰, 감정가 대비 52% 할인된 가격이지만 전세사기피해자 우선매수권 주의 필요

물건 들여다보기

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경매물건 주소 대구광역시 서구 비산동 1834-10

대구 서구 비산동에 위치한 부동산으로, 면적은 213.0㎡(약 64.4평)입니다. 주변은 주거지역으로, 대중교통 접근성이 나쁘지 않은 편입니다. 도보로 이용 가능한 상업시설이 있고, 교육기관도 근처에 위치해 있어 가족 단위 거주에도 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 1,721만원인데, 현재 최저입찰가는 5억 4,743만원으로 감정가의 48% 수준입니다. 인근 시세와 비교해봤을 때 상당히 저렴하게 나온 편이지만, 두 번 유찰된 이유가 무엇인지 신경 써야 합니다. 보통 이런 경우 인근 매매가보다 최소 30% 이상 저렴하게 입찰에 성공할 가능성이 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2016년 8월 11일의 근저당권입니다. 중요한 점은 전세사기피해자 우선매수권이 부여되어 있다는 것입니다. 이는 해당 조건을 충족하는 임차인이 입찰가를 그대로 따라갈 수 있는 권리를 의미하므로, 입찰가 설정 시 이를 고려해야 합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하며, 확정일자와 전입일자에 따른 대항력 유무도 반드시 확인해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 전세사기피해자 우선매수권이 걸림돌이 될 수 있습니다. 그러나 2회 유찰로 인해 가격 메리트가 상당히 큽니다. 만약 우선매수권이 행사되지 않는다면, 이 물건의 수익률은 상당히 매력적일 수 있습니다. 예상 수익률은 인근 시세를 기준으로 했을 때, 월세 전환 시 연 5~6% 정도로 추산됩니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 예상 경쟁률은 낮지 않을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 5억 7,480만원 전후로 설정할 것을 추천합니다. 취등록세는 약 2,644만원이 예상되며, 총 투자금은 5억 7천만원 정도로 잡아야 합니다. 그러나 전세사기피해자 우선매수권의 존재를 감안하여 입찰에 신중을 기할 필요가 있습니다.