입찰보증금 기준을 잘못 계산할 뻔한 날
법원 입찰장에서 보증금 봉투를 다시 열어본 적이 있습니다. 전날 적어 둔 금액이 감정가의 10%였거든요. 그 물건은 한 차례 유찰돼 최저매각가격이 내려간 상태였습니다. 돈을 더 가져온 셈이라 당장 입찰을 못 할 상황은 아니었지만, 기준을 잘못 잡았다는 사실에 식은땀이 났습니다. 입찰가와 잔금 계획도 같은 방식으로 대충 계산했다면 이야기가 달라졌을 테니까요.
법원 경매에서는 무엇의 10%인가
법원 부동산 경매의 기일입찰에서 입찰보증금 기준은 원칙적으로 그 회차 최저매각가격의 10%입니다. 내가 써낼 입찰가의 10%도, 처음 매겨진 감정가의 10%도 아닙니다. 민사집행규칙은 이를 매수신청보증금이라고 부릅니다. 법원이 달리 정할 수 있으므로 입찰할 물건의 매각기일 공고까지 확인해야 합니다.
숫자로 보면 쉽습니다. 감정가가 2억 원인 물건의 이번 회차 최저매각가격이 1억 4천만 원이고, 제가 1억 6천만 원에 입찰하려 한다고 해보죠. 별도 조건이 없다면 준비할 보증금은 1천4백만 원입니다. 2억 원의 10%인 2천만 원이나 입찰가의 10%인 1천6백만 원으로 계산하는 게 아닙니다. 유찰 뒤에는 예전 화면에 적어 둔 최저가 대신, 입찰 당일 해당 회차의 금액을 다시 봅니다.
저는 입찰 전날 사건번호, 물건번호, 매각기일, 최저매각가격, 보증금액을 종이 한 장에 적습니다. 현장에선 비슷한 주소의 물건이나 여러 물건번호가 섞여 보이기 쉽습니다. 계산 자체보다 어느 물건의 어느 회차 금액을 보고 있는지가 더 중요할 때가 있습니다.
재매각이라고 무조건 20%는 아니다
잔금을 내지 못한 낙찰자 때문에 재매각이 잡힌 물건에서는 보증금이 20%로 표시된 공고를 볼 수 있습니다. 그래서 ‘재매각은 무조건 20%’라고 외우는 분도 있죠. 그런데 법원은 보증금액을 달리 정할 수 있고, 실제로 얼마를 내야 하는지는 해당 사건의 매각조건과 공고에 달려 있습니다. 재매각 여부만 보고 봉투에 넣을 액수를 결정하면 위험합니다.
앞의 예에서 최저매각가격 1억 4천만 원에 대해 법원이 보증금 20%를 정했다면 필요한 돈은 2천8백만 원입니다. 평소처럼 1천4백만 원만 준비했다면 현장에서 부족분을 마련하기 어려울 수 있습니다. 반대로 재매각 표시만 보고 20%라고 단정할 일도 아닙니다. 대법원은 보증금액을 기본 기준과 다르게 정하려면 법원의 결정이 필요하고, 그 금액을 매각기일 공고에 밝혀야 한다고 판단했습니다.
입찰 당일 공고와 집행관 안내가 내가 적어 온 내용과 다르면 그냥 입찰봉투를 내지 않습니다. 사건번호와 매각조건을 다시 확인하고, 불명확하면 집행관에게 묻는 편이 낫습니다. 입찰 마감 직전에 서두르다 보면 보증금보다 입찰표의 금액 칸에서 더 큰 실수를 하기도 합니다.
봉투에 넣는 돈보다 잔금 계획이 먼저다
기일입찰에서는 보증을 입찰표와 함께 제출합니다. 현금이나 요건에 맞는 자기앞수표 등 허용된 방법이 있지만, 법원이 방법을 제한할 수도 있습니다. 큰돈을 현금으로 들고 이동하기보다 해당 법원의 안내를 확인하고 수표 발행 조건과 금액을 미리 맞추는 게 편했습니다. 보증금은 입찰가와 별도로 더 내는 돈이 아니라, 낙찰받아 대금을 낼 때 매각대금에 반영되는 돈입니다.
가령 1억 6천만 원에 낙찰되고 보증금 1천4백만 원을 냈다면 남은 매각대금은 1억 4천6백만 원입니다. 하지만 제 지갑에서 나갈 돈이 거기서 끝나는 건 아닙니다. 취득세와 등기 비용, 점유자와의 협의나 인도에 드는 비용, 수리비가 뒤따를 수 있습니다. 경락잔금대출도 물건과 개인의 대출 조건에 따라 달라집니다. 입찰 전에 금융기관에 대상 물건과 예상 낙찰가를 알려 상담받고, 대출이 예상보다 적게 나오는 경우까지 계산해 둡니다.
보증금은 ‘낙찰이 안 되면 돌려받는 돈’이라는 말만 듣고 가볍게 생각하기 쉽습니다. 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 제외한 입찰자는 매각기일이 끝난 뒤 즉시 반환을 신청할 수 있습니다. 반면 낙찰자가 잔금을 내지 않아 재매각으로 가면 종전 매수인은 보증금 반환을 요구할 수 없습니다. 1천4백만 원이든 2천8백만 원이든, 그 손실을 감당할 수 있는지부터 따져야 합니다.
공매 화면의 10%를 경매에 가져오지 말자
온비드 공매도 함께 보는 분이라면 기준을 한 번 더 구분해야 합니다. 온비드에는 입찰금액의 10%를 보증금으로 정한 공고가 있습니다. 같은 ‘입찰보증금 10%’라는 말이어도 법원 경매의 최저매각가격 10%와 계산의 출발점이 다릅니다. 공매는 물건과 매각기관별 공고 조건을 확인해야 하고, 반환이나 대금 납부 조건도 법원 경매와 같다고 가정하면 안 됩니다.
저는 보증금 계산이 끝나도 곧바로 입찰가를 쓰지 않습니다. 매각물건명세서와 등기사항을 다시 보고, 점유 관계와 현장 상태를 확인합니다. 보증금 10%를 정확히 맞춰도 인수할 임차보증금이나 예상 밖의 수리비를 놓치면 싼값에 산 의미가 없어집니다. 현장에서 오래 버틴 사람일수록 계산기를 빨리 두드리기보다 입찰을 멈춰야 할 이유를 한 번 더 찾게 됩니다.
