광주 신현동 주택 경매, 10.9억

한줄 요약

1회 유찰 후 9월 28일 입찰, 감정가 대비 30% 할인된 가격으로 경쟁률 높을 듯.

물건 들여다보기

경매물건 주소 경기도 광주시 문형산길47번길 26-3 (신현동,라벨르빌리지-비동)

경기도 광주시 신현동의 라벨르빌리지 내에 위치한 이 주택은 면적이 387.0㎡ (약 117.1평)로 상당히 넓습니다. 주변은 주거지로 조용한 환경이지만, 교통편은 다소 불편할 수 있습니다. 자가용 이용이 필수적일 수 있으니 고려가 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가 15억 7,003만원에서 1회 유찰되어 현재 최저입찰가는 10억 9,902만원입니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격이지만, 인근 시세와 비교하면 여전히 높은 편입니다. 예상 낙찰가는 11억 5,397만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2019년 근저당권으로, 목록1은 7월 16일, 목록2~4는 1월 21일 권리입니다. 제시외 건물과 지분매각이라는 특이사항이 있어 주의가 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 대항력 여부를 반드시 파악해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 일괄매각과 지분매각이라는 점이 투자에 걸림돌이 될 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 4% 정도로 보입니다. 그러나, 교통 불편함과 높은 시세 대비 가격이 악재로 작용할 가능성도 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 꽤 높을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 11억 초반대가 적당해 보입니다. 취등록세를 포함하면 총 투자금은 약 11억 6,210만원 정도로 예상됩니다. 명도 과정에서의 어려움도 염두에 둬야 합니다.