아산 용두리 아파트 경매, 2회 유찰 2.1억

한줄 요약

2회 유찰로 최저가가 감정가의 절반 수준인 2억 1,070만원까지 내려왔습니다. 11월 10일 입찰 예정입니다.

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경매물건 주소 충청남도 아산시 탕정면 용두리 728 유니콘101 1동 2층231호

아산시 탕정면 용두리 유니콘101은 109.2㎡(약 33평)로, 가족 단위가 거주하기에 적합한 크기를 자랑합니다. 해당 단지는 조용한 주거 환경을 제공하며, 주변에는 편의시설과 학교가 위치해 있어 생활 편의성이 높습니다. 교통 측면에서는 주요 도로와의 접근성이 양호하여 차량 이용시 이동이 편리합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 3,000만원이지만, 현재 최저입찰가는 2억 1,070만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 아파트의 실거래가와 비교하면 상당히 매력적인 가격입니다. 예를 들어, 인근 유사 면적대 아파트가 3.5억에 거래된 바 있어, 현재 최저가 대비 약 40% 저렴한 수준입니다. 예상 낙찰가는 2억 2,123만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 3월 30일 설정된 근저당입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 임차인의 대항력 여부와 배당 순위에 따른 명도 난이도를 고려해야 합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권에 대한 특별한 언급은 없습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회 유찰된 이유를 명확히 아는 것이 중요합니다. 주변 시세 대비 저렴한 가격은 매력적이지만, 유찰된 배경에는 시장 상황이나 물건의 특수한 문제가 있을 가능성도 배제할 수 없습니다. 다만, 해당 지역의 부동산 시장을 고려할 때, 중장기적으로는 가격 상승 여력이 있다고 보여집니다. 월세 전환 시 예상 수익률은 연 5% 대로 추산됩니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 2회 유찰로 인해 다소 높아질 것으로 보이며, 권장 입찰가는 감정가 대비 55% 수준인 약 2억 3,700만원을 고려할 만합니다. 취등록세는 약 1,017만원이 추가로 발생할 것입니다. 내 경험상, 입찰 전 임차인 현황과 유찰 이유를 더 면밀히 확인하는 것이 안전한 투자의 열쇠가 될 것입니다.