대구상가주택매매 현장에 가봤더니 숫자가 달랐다
얼마 전 대구에서 상가주택 한 채를 보는데, 중개인이 보여준 월세표와 현장에서 확인한 숫자가 달랐습니다. 1층 점포 두 곳 중 한 곳이 비어 있었거든요. 광고에는 ‘월세 280만 원 가능’이라고 적혀 있었지만, 당장 들어오는 돈은 210만 원이었습니다. 대구상가주택매매 물건을 볼 때 제가 임대수익률보다 먼저 확인하는 게 바로 이 차이입니다.
매매가보다 먼저 실제 월세를 확인한다
상가주택은 한 건물 안에 상가와 주거 공간이 섞여 있습니다. 그래서 ‘월세가 얼마 나온다’는 말도 층별로 풀어 봐야 합니다. 현재 임차인이 내는 돈인지, 공실을 새로 채웠을 때 기대하는 돈인지에 따라 계산이 완전히 달라집니다. 특히 1층 점포 월세가 전체 수입의 큰 부분을 차지한다면 공실 한 칸의 영향이 큽니다.
숫자를 바꾼 예를 들어볼게요. 매매가 6억 8천만 원, 기존 임차인 보증금 합계 1억 2천만 원, 만실 기준 월세 280만 원인 건물이 있습니다. 그런데 비어 있는 점포의 예상 월세가 70만 원이라면 현재 월세는 210만 원입니다. 매달 고정 지출을 20만 원, 수선과 공실에 대비해 따로 쌓아둘 돈을 30만 원으로 잡으면 남는 돈은 월 160만 원, 연 1,920만 원입니다.
여기에 취득 관련 비용을 3,500만 원, 당장 필요한 옥상 방수와 설비 보수를 2,500만 원으로 가정하면 보증금을 뺀 초기 투입금은 약 6억 2천만 원입니다. 연 1,920만 원을 이 돈으로 나누면 약 3.1%입니다. 대출이자와 소득세, 예상 밖의 큰 수선비는 아직 들어가지 않은 수치죠. 광고의 만실 월세만 곱해 수익률을 말하면 현장에서 쓸 수 있는 계산이 아닙니다.
주택 임차인과 상가 임차인을 따로 본다
매매든 경매든 임차인 현황을 대충 넘기면 일이 커집니다. 주택에 사는 사람은 전입일과 실제 점유, 확정일자, 보증금을 확인하고, 상가를 쓰는 사람은 사업자등록 신청일과 점유, 확정일자, 보증금을 따로 확인합니다. 국가법령정보센터에서 확인할 수 있는 주택임대차보호법과 상가건물 임대차보호법은 대항력을 판단하는 요건부터 다릅니다. 같은 건물에 있다는 이유로 임차인 모두에게 같은 기준을 적용하면 안 됩니다.
일반 매매라면 매도인이 적어준 임대차 내역만 믿지 않습니다. 계약서와 입금 내역을 대조하고, 잔금 때 승계할 보증금 총액과 미납 차임, 관리비 정산 방법을 계약서에 분명히 적습니다. 임차인이 실제로 어느 공간을 쓰는지도 층별로 확인합니다. 간판은 1층인데 창고는 지하를 쓰는 식으로 서류와 현장이 다른 경우가 있기 때문입니다.
경매 물건이라면 확인 순서가 더 까다롭습니다. 등기사항증명서만 보고 ‘뒤의 권리는 지워지겠지’ 하고 들어가면 위험합니다. 법원경매정보의 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 함께 읽고 임차인의 점유와 신고 내용이 서로 맞는지 봅니다. 배당받지 못한 보증금을 매수인이 떠안을 가능성이 있는지 판단이 서지 않으면, 입찰가를 낮추는 정도로 해결할 문제가 아닙니다.
건축물대장과 현장이 다르면 수리비만의 문제가 아니다
상가주택을 보러 가면 저는 계단을 올라가며 각 층의 실제 쓰임새를 적습니다. 대장에는 근린생활시설인데 주거 공간처럼 나뉘어 있거나, 옥상에 방이 덧붙어 있는 물건을 만나기도 합니다. 보기에는 임대 가능한 방이 하나 더 생긴 셈이지만, 그 공간의 사용이 적법한지는 별개입니다. 정부24에서 건축물대장을 열람하고 층별 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인한 뒤 현장과 대조합니다.
주차 공간도 놓치기 쉽습니다. 서류상 주차 면수가 있어도 현장에선 점포 물건이나 적치물이 자리를 차지할 수 있습니다. 배수 흔적, 외벽 균열, 옥상 방수 상태, 전기와 수도 계량기 분리 여부도 봅니다. 임차인이 나간 뒤 손볼 곳을 그제야 발견하면 예상 수익이 금방 줄어듭니다. 증축이나 용도변경을 염두에 뒀다면 토지이음의 토지이용계획을 확인하고, 가능한 범위는 관할 구청에 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
시세는 같은 동네라도 골목 하나에 달라진다
대구라는 이름만 같다고 상가주택 가격을 한 줄로 비교할 수는 없습니다. 대로변과 이면도로의 유동 인구가 다르고, 같은 이면도로라도 차가 잠깐 설 자리와 보행 동선에 따라 점포 임대가 달라집니다. 저는 평일 낮과 저녁, 가능하면 주말에도 주변 공실을 봅니다. 문 닫은 점포가 몇 개인지, 새 임차인을 구하는 데 오래 걸리는 분위기인지 눈으로 확인합니다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 인근 거래를 찾을 때도 거래 금액만 가져오지 않습니다. 대지 면적과 건물 연식, 도로 접면, 층별 용도, 임대 상태가 비슷한지 살핍니다. 중개사무소에서 들은 호가와 실제 거래 금액 사이에 차이가 있다면 왜 그런지도 묻습니다. 건물 상태가 좋은 물건 하나의 거래가를 오래된 건물의 기준으로 삼으면 수리비만큼 비싸게 사는 셈이 될 수 있습니다.
대출도 계약 직전에 한 번 물어보고 끝낼 일이 아닙니다. 상가와 주택의 구성, 기존 보증금, 건물 상태에 따라 금융기관의 평가가 달라질 수 있으니, 필요한 자금과 잔금 일정을 미리 맞춰 봅니다. 저는 월세가 몇 달 비거나 큰 수리가 생겨도 잔금을 치르고 버틸 수 있는 가격인지까지 적어 둡니다. 상가주택은 만실일 때의 숫자보다 비어 있을 때의 숫자가 그 물건을 더 솔직하게 보여줍니다.
