상가 권리금 소송 직전 점포를 봤더니

상가 경매 물건을 보러 갔다가 계산기를 내려놓은 적이 있습니다. 역에서 가까운 1층 점포였고 낙찰가만 보면 임대수익이 괜찮아 보였죠. 그런데 현장에서 만난 임차인이 새 임차인에게 권리금을 받고 나갈 생각이라고 했습니다. 점포를 비우는 날짜만 묻고 입찰했다면, 낙찰 뒤 첫 대화부터 꼬였을 겁니다.

상가 권리금 소송은 ‘권리금이 얼마냐’보다 ‘누가, 언제, 어떤 기회를 막았느냐’를 따지는 싸움에 가깝습니다. 특히 경매로 상가를 사려는 사람은 임차인의 보증금과 점유 문제를 확인한 뒤에도 이 부분을 별도로 봐야 합니다. 낙찰받았다는 이유만으로 기존 영업의 가치가 사라지는 건 아니니까요.

권리금을 건물주에게 달라는 소송일까

상가건물 임대차보호법에서 말하는 권리금은 시설과 비품뿐 아니라 거래처, 영업상 신용, 위치의 이점 같은 가치에 붙는 돈입니다. 보통 기존 임차인이 새 임차인에게 받습니다. 임대인이 기존 임차인의 권리금을 직접 사 줘야 한다는 뜻은 아닙니다. 법은 임차인이 그 돈을 받을 기회를 임대인이 부당하게 막지 못하도록 보호합니다.

보호 기간은 임대차가 끝나기 6개월 전부터 종료 시까지입니다. 이 기간에 임차인이 데려온 새 임차인에게 임대인이 직접 권리금을 요구하거나, 권리금을 주지 못하게 하거나, 주변 시세에 비해 현저히 높은 보증금·월세를 요구하면 문제가 될 수 있습니다. 정당한 이유 없이 계약을 거절하는 행위도 마찬가지입니다.

여기서 ‘계약을 거절했다’는 말만으로 승패를 단정하면 위험합니다. 새 임차인에게 보증금과 차임을 낼 자력이 없거나, 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있을 수도 있습니다. 임차인에게 3기 차임액에 이르는 연체 사실이 있는지도 봐야 합니다. 반대로 임대인이 ‘내가 직접 장사할 거니까 누구와도 계약하지 않겠다’고 했다면 그 말만으로 정당한 거절 사유가 되지는 않는다는 대법원 판단이 있습니다.

권리금 8천만 원을 적었다고 8천만 원을 받는 건 아니다

숫자를 넣어 보면 차이가 선명합니다. 임차인이 새 사람과 권리금 8천만 원에 합의했는데 임대인의 방해로 계약이 깨졌다고 가정해 보죠. 임대차 종료 당시 점포의 권리금 가치가 감정 결과 5천만 원이라면, 법에서 정한 손해배상액의 상한은 둘 중 낮은 5천만 원입니다. 그 금액이 자동으로 인정되는 것도 아닙니다. 방해행위와 실제 손해, 금액을 소송에서 따져야 합니다.

그래서 저는 권리금 이야기가 나오면 계약서 한 장보다 날짜가 이어지는 자료를 봅니다. 새 임차인을 언제 찾았는지, 임대인에게 언제 소개했는지, 제시한 보증금과 월세는 얼마였는지, 거절 이유는 무엇이었는지 말입니다. 권리금 계약서, 중개사의 문자, 임대인에게 보낸 내용증명, 통화 기록이 서로 맞아야 이야기가 됩니다. 권리금을 8천만 원이라고 주장하면서 실제 영업 자료나 시설 내역은 비어 있으면 금액 다툼도 커집니다.

원칙적으로는 임차인이 새 임차인이 되려는 사람을 구체적으로 주선했는지가 중요합니다. 다만 임대인이 누구를 데려와도 계약하지 않겠다는 뜻을 확정적으로 밝힌 경우에는 실제 주선이 없었어도 손해배상청구가 가능하다고 대법원이 봤습니다. ‘새 임차인을 못 데려왔으니 무조건 괜찮다’는 식의 판단은 그래서 위험합니다. 손해배상청구권은 임대차가 끝난 날부터 3년 안에 행사해야 한다는 시한도 있습니다.

경매 입찰 전에는 점포 안의 시간을 읽는다

경매 투자자에게 먼저 필요한 건 임차인의 점유와 임대차가 어떻게 이어지는지 확인하는 일입니다. 매각물건명세서와 현황조사서, 등기, 사업자등록과 임대차 관련 자료를 맞춰 봅니다. 서류에 적힌 임차인과 실제 영업자가 같은지, 계약기간과 차임, 연체 주장에 차이가 없는지도 현장에서 확인합니다. 매각물건명세서의 한 줄만으로 권리금 분쟁까지 판단할 수는 없습니다.

가령 입찰 전 조사에서 임차인이 이미 새 임차인과 권리금 협의를 진행 중이고, 점포의 임대차 종료일도 가까운 상황이라면 낙찰 후 임대인으로서 할 말은 신중해야 합니다. 기존 임대인과 낙찰자의 법적 책임이 언제부터 어떻게 이어지는지는 임대차의 대항력, 매각으로 인한 소멸 여부와 구체적인 방해행위 시점에 따라 달라집니다. 기존 임대인에게 보낸 요구가 낙찰자에게 자동으로 그대로 이어진다고 보거나, 경매를 거쳤으니 모든 문제가 끝났다고 보는 것 모두 성급합니다.

입찰가에도 시간을 넣습니다. 예를 들어 예상 낙찰가 3억 원, 취득 관련 비용과 수리비 2천만 원, 월세 180만 원인 점포라면 한두 달 공실은 버틸 수 있어 보여도 분쟁으로 8개월이 밀리면 예상 임대수입 1,440만 원이 사라집니다. 여기에 대출이자, 관리비, 소송비용이 붙습니다. 이 숫자는 실제 사건의 수익률이 아니라 입찰 전 손실 가능성을 계산하는 예시입니다. 임차인이 권리금 이야기를 꺼냈다는 이유만으로 손해배상액을 통째로 입찰가에서 빼는 계산도 맞지 않습니다.

명도를 서두르는 말 한마디가 기록으로 남는다

낙찰 뒤 임차인과 처음 이야기할 때 ‘무조건 비워 달라’고 말하기 쉽습니다. 하지만 임대차가 존속하는지, 종료됐다면 임차인이 권리금 회수기회를 주장할 수 있는 기간인지부터 확인해야 합니다. 새 임차인을 소개받았다면 자력과 업종, 제안한 임대조건을 검토하고 답변 이유를 기록으로 남기는 편이 낫습니다. 조건이 맞지 않는다면 무엇이 맞지 않는지 구체적으로 말해야 나중에 서로 기억을 다투는 일이 줄어듭니다.

법 적용 대상도 확인해야 합니다. 상가건물 임대차보호법은 대규모점포나 준대규모점포의 일부 등에는 권리금 회수기회 보호 규정을 적용하지 않는 예외를 둡니다. 전통시장에는 별도 단서가 있습니다. 점포가 ‘상가’라는 이름으로 불린다고 같은 규칙을 곧바로 대입하면 안 됩니다.

저는 권리금이 붙은 상가를 무조건 피하지는 않습니다. 다만 입찰 전에는 임차인의 계약과 영업 상황을 보고, 낙찰 뒤에는 내 말과 행동이 어떤 기록으로 남을지 생각합니다. 법원에서 이기는 계산보다 몇 달의 시간과 돈을 버틸 수 있는지가 먼저였습니다. 그 계산이 빠진 싼 상가는 생각보다 비싸게 돌아옵니다.