구리 갈매동 아파트 경매, 7.9억

한줄 요약

11월 19일 입찰, 1회 유찰 후 가격이 30% 내려간 구리 갈매동 아파트로, 투자자들에게 매력적이지만 대지권 미등기 주의 필요.

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경매물건 주소 경기도 구리시 갈매중앙로 16, 710동 18층1801호 (갈매동,구리갈매푸르지오)

구리시 갈매중앙로에 위치한 갈매푸르지오 아파트입니다. 면적은 약 0㎡로 표기되어 있으나, 정확한 평수는 확인이 필요합니다. 주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 있으며, 교통편도 나쁘지 않습니다. 경의중앙선 갈매역이 가까워 서울 접근성이 좋습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 11억 3,200만원이지만, 1회 유찰 후 7억 9,240만원으로 최저입찰가가 내려갔습니다. 인근 시세와 비교했을 때 약 30%의 할인율을 제공하고 있어, 가격 경쟁력은 상당히 높다고 할 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 8억 3,202만원 전후가 될 것으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2018년 1월 31일 근저당권입니다. 대지권이 미등기 상태라는 점이 가장 큰 리스크입니다. 대지권 유무를 확인할 수 없어, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함된다고는 하지만, 명확한 확인이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 대지권 미등기 상태가 가장 큰 걱정거리입니다. 그러나 1회 유찰된 후 인근 시세 대비 저렴한 가격으로 매물로 나와 있어, 수익성은 괜찮은 편입니다. 예상 수익률은 매입 후 전세 또는 매도를 고려할 때 약 5~6% 내외로 추정됩니다. 다만, 대지권 문제는 반드시 해결이 필요합니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮지 않을 것으로 보입니다. 대지권 문제 때문에 망설이는 투자자도 있겠지만, 가격 매력 때문에 관심을 가지는 사람도 많을 겁니다. 권장 입찰가는 최대 8억 초반대가 적정하며, 취등록세는 약 3,827만원 정도 예상됩니다. 대지권 문제를 해결할 수 있는 방안을 마련했다면, 입찰을 고려해 볼 만합니다.