밀양 구천리 토지 경매, 5회 유찰 7,882만

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 7,882만원까지 내려간 밀양 구천리 토지 경매, 11월 16일 입찰 기회.

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경매물건 주소 경상남도 밀양시 단장면 구천리 1067

밀양시 단장면 구천리에 위치한 이 토지는 총 면적 2405.0㎡(727.5평)입니다. 주택 건축 허가가 완료된 상태로, 농지취득자격증명이 필요합니다. 그러나 인접지와의 경계가 불분명하며, 일부는 '도로' 및 '접도구역'에 저촉되어 공법상 제한이 있을 수 있습니다. 교통이나 생활 편의성 측면에서는 다소 부족할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 6,897만원이었지만, 5회 유찰로 인해 현재 최저입찰가는 7,882만원으로 감정가 대비 약 84% 할인이 이루어졌습니다. 이는 인근 토지 시세와 비교했을 때 상당한 매력 포인트입니다. 예상 낙찰가는 8,276만원 전후로 예측됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 12월 14일 설정된 근저당권입니다. 농지취득자격증명을 제출하지 않으면 보증금이 몰수될 수 있으며, 건축허가의 유효성 및 변경 사항을 재확인하는 것이 필요합니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 확인해야 합니다. 유치권이나 법정지상권에 대한 특별한 언급은 없지만, 지적경계의 불분명함은 주의가 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적일 수도 있지만 몇 가지 리스크도 존재합니다. 첫째, 농지취득자격증명을 확보해야 한다는 점, 둘째, 공법상 제한 및 경계 불명확성 등이 있습니다. 그러나 이 모든 걸 감안해도 최저가가 상당히 낮아졌기 때문에 위험을 감수할 수 있는 투자자라면 수익성을 기대할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 가능성이 큽니다. 5회 유찰된 만큼 많은 입찰자들이 신중하게 접근할 것입니다. 내 경험상, 권장 입찰가는 최저가에서 약간 상향된 8,000만원 대로 설정하는 것이 좋습니다. 취등록세 약 380만원을 고려한 총 투자금은 8,660만원 정도로 예상됩니다. 이 금액 내에서 입찰한다면 리스크를 최소화하면서도 매력적인 수익률을 기대할 수 있을 것입니다.