용두동 아파트 경매, 1회 유찰 3.2억

한줄 요약

용두동 첨단진아리채 아파트, 1회 유찰로 인한 매력적인 가격이지만 권리분석에 신경 써야 할 물건입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3660

경매물건 주소 보기 광주광역시 북구 용두마을2길 12, 110동 6층602호 (용두동,첨단진아리채)

광주광역시 북구 용두마을2길에 위치한 이 아파트는 첨단진아리채 단지 내에 있습니다. 6층에 자리잡고 있어 조망이 괜찮고, 건물 상태도 양호한 편입니다. 주변은 조용한 주거지로, 근처에 학교와 공원이 있어 가족 단위 거주에 적합합니다. 교통편은 다소 부족한 편이지만, 자차 이용 시 광주 도심과 접근성이 괜찮습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 4억 5,800만원 대비 1회 유찰 후 최저가 3억 2,060만원으로 30% 할인된 상태입니다. 인근 유사 아파트 실거래가가 약 4억 내외인 점을 고려했을 때, 이번 경매가는 상당히 매력적입니다. 예상 낙찰가는 대략 3억 3,663만원 정도로 생각되며, 취등록세 약 1,548만원 포함 총 투자금은 3억 5,211만원 정도 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2020년 11월 9일 설정된 근저당입니다. 특이사항은 없지만, 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 전입일과 확정일자에 따라 대항력이 있을 수 있으니, 배당계획을 꼼꼼히 살펴야 합니다. 현재로서는 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 1회 유찰로 인한 30% 가격 할인은 상당히 매력적입니다. 하지만 임차인 문제는 반드시 해결해야 할 과제입니다. 예상 수익률은 매매 시세 대비 10% 정도 저렴함을 감안했을 때, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 다만, 교통편이 다소 아쉬운 점은 장기적인 가치 상승에 변수가 될 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률이 높아질 가능성이 큽니다. 예상 입찰가는 최저가 대비 약간 높은 3억 3,500만원 선에서 결정할 것 같습니다. 하지만 임차인 문제 해결 여부에 따라 조정이 필요합니다. 명도에 난이도가 있을 수 있으니, 인도명령 신청 가능 여부도 사전에 체크해야 합니다.