진천 덕산 공장 경매, 2회 유찰 23억

한줄 요약

이 물건, 솔직히 말해서 51% 할인된 가격은 매력적이지만 농지취득자격증명과 유찰 사유를 반드시 확인해야 합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 충청북도 진천군 덕산읍 산수리 924

진천군 덕산읍 산수리에 위치한 이 부동산은 공장 및 광업재단 저당법에 해당되는 기계·기구가 포함된 일괄매각 물건입니다. 면적은 11,179.4㎡로 상당히 넓습니다. 목록1~7은 공부상 '답'으로 되어 있지만 실제로는 축사용지 및 잡종지로 사용 중이며, 목록8~16은 사료저장 사일로 등 다양한 시설이 포함되어 있습니다. 주변 환경을 보면, 목록3은 지적도상 맹지이나 인접필지를 통해 접근이 가능하다는 점에서 접근성에서 약간의 리스크가 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 48억 7,199만원에서 두 번 유찰되어 최저입찰가는 23억 8,727만원으로 감정가의 49% 수준입니다. 인근 유사 물건과 비교했을 때, 현저히 낮은 가격입니다. 예상 낙찰가는 약 25억 664만원으로 책정됩니다. 이 가격이면 솔직히 매력적이죠, 하지만 유찰 이유를 살펴보는 건 필수입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2014년과 2015년에 설정된 근저당권이고, 임차인에 대한 정보는 등기부 및 현황조사서에서 추가로 확인이 필요합니다. 농지취득자격증명을 제출해야 하는 목록1~7과 같은 특이사항이 있어 자격증명서를 미리 준비하지 않으면 보증금을 몰수당할 수 있습니다. 또한, 목록3의 일부는 고속국도법상의 접도구역에 저촉되므로 이 부분도 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히, 51% 할인된 가격은 투자 매력이 높습니다. 하지만 농지취득자격증명 등 법적 절차를 미리 준비해야 하고, 유찰 이유를 면밀하게 검토해야 합니다. 예상 수익률은 지역의 산업 발전 계획 등에 따라 변동될 수 있지만, 일단 가격적인 메리트는 확실합니다. 다만, 맹지 문제가 조금 걸리네요.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다. 농지취득자격증명 등의 변수들이 입찰자들을 주저하게 만들 수 있거든요. 권장 입찰가는 24억 초반으로 설정하고, 취등록세는 약 1억 1,530만원이 예상됩니다. 이 물건, 솔직히 말해 준비만 철저히 한다면 괜찮은 기회일 수 있습니다.