광산 송정동 아파트 경매, 1회 유찰 1.1억

한줄 요약

광산 송정동 아파트, 첫 유찰 후 30% 할인된 가격이지만, 임차인 인수 금액에 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 광주광역시 광산구 평동로1120번길 12, 8층805호 (송정동,중앙센트럴시티)

이 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 중앙센트럴시티 아파트입니다. 8층 건물의 805호로, 편리한 교통과 다양한 생활 인프라가 강점입니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 실제 크기를 확신하기 어려운 점이 아쉽습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 5,900만원이었으나, 첫 유찰 후 최저가가 1억 1,130만원으로 내려갔습니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교해보면 상당히 매력적인 수준입니다. 예상 낙찰가는 1억 1,686만원 전후로, 이는 인근 실거래가 대비 약 1,200만원 저렴합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 7월 11일 압류로, 후순위 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 하지만 대항력 있는 임차인이 있어, 임차인의 임대차보증금을 일부 인수해야 할 가능성이 큽니다. 이 임차인의 보증금 배당은 임금채권자들에게 우선 배당 후 진행되므로, 매수인은 인수 금액을 정확히 계산해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 고수익을 기대하기엔 리스크가 높은 편입니다. 인수해야 할 임차인 보증금이 있을 가능성이 크고, 명도 과정에서 어려움을 겪을 수도 있습니다. 그러나 지역 내 교통 호재와 인프라 발전 가능성은 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.2% 정도로 분석됩니다.

내가 입찰한다면

입찰 경쟁률은 첫 유찰 후 상당히 높아질 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 1억 1,500만원 정도로, 이는 예상 낙찰가에 근접한 수준입니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 1,667만원으로 예상되며, 임차인 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 중요합니다. 내 경험상, 이런 물건은 철저한 권리 분석과 신중한 입찰 전략이 필요합니다.