중구 사정동 부동산 경매, 4회 유찰 1억

한줄 요약

4회 유찰로 최저가 1억 323만원까지 낮아진 사정동 부동산 경매, 공유자 우선매수권 주의 필요.

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경매물건 주소 보기 대전광역시 중구 사정동 산1-1

대전광역시 중구 사정동에 위치한 이 부동산은 면적이 139,102㎡ (약 42,078평)로 상당히 넓습니다. 주변은 대체로 자연환경이 잘 보존되어 있으며, 인근에 특별히 눈에 띄는 개발 계획은 없습니다. 접근성은 다소 떨어지지만, 대전 도심까지의 거리는 비교적 가까운 편이라 활용 여지가 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 4억 2,995만원이었으나 4회 유찰로 최저입찰가는 1억 323만원까지 내려갔습니다. 이는 감정가의 24% 수준으로 인근 시세 대비 상당히 저렴하게 나온 편입니다. 다만, 낙찰가가 이 가격에 머물지는 않을 가능성이 높습니다. 인근 지역의 평균 낙찰가율 82%를 적용하면 예상 낙찰가는 약 1억 839만원 정도가 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 8월 3일 압류로 설정되어 있습니다. 다행히도 근저당권이나 전세권과 같은 선순위 권리는 없지만, 지분 매각임에 따라 공유자 우선매수권이 1회로 제한되어 있습니다. 따라서 공유자가 매수에 나설 경우, 예상치 못한 경쟁이 발생할 수 있습니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요하며, 명도 과정이 복잡할 수 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건의 리스크는 존재하지만 그만큼의 기회도 있습니다. 1억 323만원은 상당히 매력적인 가격입니다. 다만, 공유자 우선매수권이 변수로 작용할 가능성이 큽니다. 예상 수익률은 낮은 매입가에 비해 높을 수 있지만, 명도 과정에서 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 지금 당장은 특별한 호재는 없지만, 장기적으로는 대전 내 개발 계획을 염두에 두고 접근할 필요가 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건은 입찰 경쟁률이 낮을 가능성이 큽니다. 공유자 우선매수권으로 인해 입찰자들이 관망하는 경우가 많기 때문입니다. 하지만 유찰이 계속되면서 관심을 끌 가능성도 있습니다. 권장 입찰가는 예상 낙찰가인 1억 839만원 전후로 잡고, 취등록세 약 498만원을 포함한 총 투자금을 1억 1,337만원 정도로 예상할 수 있습니다. 최종적으로는 공유자 우선매수권 행사 가능성을 충분히 고려한 후 입찰을 결정해야 할 것입니다.