곡성 삼오리 부동산 경매, 6회 유찰 562만

한줄 요약

곡성군 입면 삼오리에 위치한 부동산, 6회 유찰로 감정가 대비 78% 할인된 가격으로 경매 예정입니다.

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경매물건 주소 보기 전라남도 곡성군 입면 삼오리 129

이번 경매 물건은 전라남도 곡성군 입면 삼오리 129에 위치한 부동산입니다. 면적은 545.0㎡, 약 164.9평으로 꽤 넓은 편입니다. 주변 환경은 전형적인 농촌 마을로, 도시보다는 조용하고 한적한 생활을 선호하는 분들에게 맞을 수 있습니다. 하지만 솔직히 말하면, 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있기 때문에 차량 소유가 필수적입니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2,452만원인데, 현재 최저입찰가는 562만원으로 감정가의 22%에 불과합니다. 다시 말해, 78%나 할인된 가격인데요, 이는 6회 유찰됐다는 점에서 비롯된 것입니다. 인근 시세를 봤을 때, 토지의 경우 실거래가를 찾기 어려우나, 비슷한 지역의 평균 거래가를 감안하면 경쟁자도 많지 않을 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 590만원 전후로 예상되며, 이는 매우 저렴한 편입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 6월 8일에 경매개시결정이 내려졌습니다. 등기부와 현황조사서를 통한 임차인 확인이 필요하겠지만, 임차인이 있을 경우 대항력 여부를 반드시 체크해야 합니다. 또한, 지상에 타지번의 건물이 일부 침범해 있다는 특이사항이 있는데, 이는 향후 개발이나 활용에 제약이 될 수 있습니다. 유치권이나 법정지상권의 가능성도 있으니 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 정도로 많이 유찰된 물건은 뭔가 숨겨진 문제가 있거나 투자자들이 관망하는 경우가 많습니다. 이번 경우 지상 건물의 침범 문제가 가장 큰 리스크로 보입니다. 그러나 반대로 아주 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다는 점은 큰 매력입니다. 예상 수익률을 보기 위해서는 임대나 매각 시 발생할 수 있는 수익을 고려해야 하며, 농업이나 전원주택 용도로 활용할 수 있는 방안도 생각해 볼 만합니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말해, 6회 유찰된 만큼 경쟁률은 높지 않을 것으로 예상됩니다. 권장 입찰가는 최저입찰가보다 조금 더 높은 600만원 정도면 충분히 낙찰받을 수 있을 것 같습니다. 취등록세는 약 27만원 정도로 예상되며, 총 투자금은 590만원 전후가 될 것입니다. 다만, 지상 건물 침범 문제는 명도 과정에서 복잡한 절차를 요구할 수 있으니, 이를 해결할 수 있는 방안을 사전에 마련하는 것이 중요합니다.