장성 북이면 토지 경매, 1회 유찰 2,499만

한줄 요약

첫 유찰 후 30% 할인가로 토지 매입 기회, 하지만 공유자우선매수권 제한 주의

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 북이면 신평리 238

이번에 살펴볼 물건은 전라남도 장성군 북이면 신평리에 위치한 토지입니다. 면적은 761.0㎡로 약 230평 정도 되는데요, 주거보다는 농업용이나 기타 용도로 사용하기 적합한 땅입니다. 주변은 전형적인 농촌 마을로, 큰 도로와의 접근성은 다소 떨어져 있지만, 조용한 환경을 원하는 투자자에게는 매력적일 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 3,570만원이었으나, 1회 유찰되면서 최저입찰가는 2,499만원으로 낮아졌습니다. 감정가 대비 30% 할인된 가격인데, 인근 시세와 비교했을 때 경쟁력이 있다고 볼 수 있습니다. 예상 낙찰가는 약 2,624만원 전후로 보이며, 이는 감정가의 73% 수준입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 12월 20일 경매개시결정으로, 이때 설정된 권리들은 경매 후 소멸됩니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하다는 점이 조금 걸리는데요, 임차인이 있다면 대항력 여부를 철저히 분석해야 합니다. 특이사항으로 제시외 수목이 매각에 포함되며, 제시외 건물은 매각에서 제외됩니다. 또한 공유자우선매수권이 1회로 제한된 특별매각조건이 있으니 주의해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 농촌 지역 특성상 급격한 시세 상승을 기대하기는 어렵습니다. 하지만 낮은 입찰가로 인한 초기 투자비용 절감은 장점입니다. 명도나 점유자 문제만 잘 해결된다면 월세나 임대용으로 활용할 수 있는 가능성도 있습니다. 다만, 교통이나 인프라가 부족한 점은 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 이번 최저입찰가로 인해 다소 높아질 가능성이 큽니다. 예상 낙찰가는 약 2,624만원으로, 취등록세 약 120만원을 포함하면 총 투자금은 약 2,744만원이 됩니다. 개인적으로는 권장 입찰가를 2,600만원 정도로 책정할 것 같습니다. 공유자우선매수권이 제한되어 있다는 점을 감안하여 전략을 세우는 것이 중요합니다.