조천읍 목장용지 경매, 5회 유찰 3.2억

한줄 요약

5회 유찰된 제주 조천읍 목장용지, 최저가 3.2억으로 큰 할인 기회지만, 신축 건물 중단과 법정지상권 변수는 주의가 필요합니다.

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경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 조천읍 교래리 608-14

제주시 조천읍 교래리에 위치한 이 부동산은 면적이 무려 4820㎡(약 1458평)으로 넓고, 현재 지목은 '목장용지'로 되어 있지만 실상은 신축 건물이 중단된 건부지 상태입니다. 주변은 자연 환경이 좋아 전원주택이나 목장 등으로 활용 가능성이 있지만, 교통이 다소 불편할 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 19억 5,210만원이나, 5번 유찰되어 현재 최저입찰가는 3억 2,808만원입니다. 이는 감정가의 16% 수준으로, 인근 시세와 비교해도 상당히 저렴합니다. 예상 낙찰가를 3억 4,449만원 전후로 잡아볼 수 있습니다. 하지만, 이 정도 유찰된 이유를 잘 살펴봐야 합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 8월 4일 설정된 근저당권입니다. 하지만 가장 큰 변수는 법정지상권 여부입니다. 매각에서 제외되는 건축중단된 제시외 건물이 있어, 이 부분의 처리 여부가 관건입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하고, 유치권이 성립될 가능성도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 투자 리스크가 상당합니다. 5회 유찰된 이유가 단순히 가격 때문만은 아닐 겁니다. 법정지상권 성립 여부와 신축 중단된 건물의 처리 문제는 명확히 해결되지 않으면 향후 활용에 제한이 있을 수 있습니다. 반대로, 이 부분이 해결된다면 저렴하게 좋은 위치의 대지를 확보하는 기회가 될 수 있습니다. 예상 수익률은 상당히 변동성이 크겠지만, 매입가가 저렴하다는 점에서 기회는 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 물건의 예상 경쟁률은 크게 높지 않을 것으로 보입니다. 리스크를 감수할 수 있는 투자자라면 입찰해볼 만하지만, 권장 입찰가는 3억 4천만원을 넘지 않는 선에서 신중하게 접근하길 바랍니다. 취등록세는 약 1,584만원 정도 예상됩니다. 명도나 건축 문제를 해결할 자신이 있다면 도전해볼 가치가 있지만, 모든 리스크를 충분히 고려하고 입찰해야 합니다.