제주 연동 토지 경매, 2회 유찰 5천만

한줄 요약

이번 물건, 저렴하게 나왔지만 제시외 분묘가 한 가지 걸림돌입니다.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3726

경매물건 주소 보기 제주특별자치도 제주시 연동 2489-160

제주도 제주시 연동에 위치한 597㎡(약 180평) 규모의 토지입니다. 해당 지역은 제주시 중심부와 가까워 접근성이 좋고, 주변에 상업시설과 주거시설이 혼재해 있어 활용 가능성이 높은 편입니다. 다만, 부동산 내 제시외 분묘 2기가 위치해 있어 향후 사용 계획에 차질이 생길 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가 1억 507만원에서 시작해 2회 유찰되며 5,148만원까지 하락했습니다. 이는 감정가의 48%로, 인근 시세와 비교하면 약 52% 저렴한 수준입니다. 내 경험상, 유찰된 물건은 그만큼 매력적이지 않거나 리스크가 있다는 거죠. 예상 낙찰가는 현재 최저가에 근접한 5,405만원 정도로 예상합니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2024년 10월 8일 강제경매개시입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서에서 확인이 필요하므로, 반드시 사전 조사를 통해 임차인의 대항력 여부를 체크해야 합니다. 제시외 분묘가 있다는 점에서 법정지상권이 성립할 가능성도 염두에 둬야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 이 물건은 매력적인 가격대지만 분묘 문제를 해결해야 하는 리스크가 큽니다. 인근 개발 계획이나 제주의 부동산 호재를 감안하면 수익률 측면에서 나쁘지 않은 투자일 수 있습니다. 하지만 분묘 문제 해결 비용을 고려해 예상 수익률을 보수적으로 잡아야 합니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 크게 높지 않을 것으로 보입니다. 분묘 문제로 인해 리스크가 존재하기 때문이죠. 권장 입찰가는 5,405만원 내외로 잡고, 취등록세 약 248만원을 포함해 총 투자금 5,653만원을 예상합니다. 입찰 전, 분묘 처리 가능성과 비용을 철저히 조사해야 합니다.