화성 영천동 아파트 경매, 11회 유찰 265만

한줄 요약

11회 유찰로 인해 초저가에 입찰 가능한 기회, 하지만 임차인 문제는 주의가 필요합니다.

물건 들여다보기

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄첨단산업2로 88, 102동 14층1404호 (영천동,동탄2신도시4차동원로얄듀크포레)

화성시 영천동 동탄2신도시 내 위치한 아파트로, 동탄첨단산업2로 인근에 위치합니다. 해당 아파트는 102동 14층 1404호로, 고층에 위치해 있어 전망이 좋을 가능성이 높습니다. 다만, 면적 정보가 제공되지 않아 구체적인 내부 구조나 활용 가능성은 직접 확인이 필요합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 1억 3,400만원이지만, 11회 유찰로 최저입찰가는 265만원까지 떨어졌습니다. 이는 감정가의 1%에 불과한 가격으로, 인근 시세와 비교했을 때 매우 저렴하게 매입할 수 있는 기회입니다. 내 경험상 이런 물건은 일단 가격적으로는 매우 매력적입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 3월 29일의 압류로 설정되어 있습니다. 중요한 것은 대지권이 미등기 상태지만 매각 목적물에 포함된다는 점입니다. 또한, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하여 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임차인의 전입신고일자와 확정일자 등을 꼼꼼히 확인해야 하며, 등기부 및 현황조사서의 검토가 필수입니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 11회 유찰된 물건은 뭔가 문제가 있거나 입찰자들이 관망 중이라는 신호일 수 있습니다. 하지만 이런 경우에 예상 수익률이 높을 수 있는 기회이기도 합니다. 동탄신도시의 발전 가능성은 긍정적 요소지만, 임차인 문제와 대지권 미등기 상태는 리스크로 작용할 수 있습니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 낮을 것으로 보입니다만, 임차인 문제 해결을 위한 계획이 필요합니다. 권장 입찰가는 최저입찰가 265만원 수준으로 설정하되, 취등록세 약 12만원을 포함한 총 투자금을 고려해야 합니다. 명도 문제 해결과 임차인 관계 정리가 가능하다면, 이 물건은 장기적으로 좋은 투자처가 될 수 있습니다.