화성 영천동 상가 경매, 5회 유찰 1.6억

한줄 요약

5회 유찰로 최저가 1.6억까지 떨어진 상가, 그러나 공실 상태와 대지권 문제 주의!

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경매물건 주소 보기 경기도 화성시 동탄대로 635, 1동 1층106호 (영천동,에스에이치타임스퀘어)

경기도 화성시 동탄대로에 위치한 이 상가는 에스에이치타임스퀘어 1층에 자리 잡고 있어 접근성이 좋아 보입니다. 하지만 현재는 공실 상태라 실질적인 수익 창출에는 고민이 필요합니다. 주변은 상업지구로 유동인구가 많지만, 공실이 지속되는데는 이유가 있을 수 있습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 10억원이었으나, 5번의 유찰로 인해 최저입찰가는 무려 1억 6,807만원으로 감정가의 16% 수준입니다. 이는 인근 시세 대비 84%나 할인된 가격이라 매력적으로 보일 수 있지만, 주변 상가 시세와 공실률을 꼭 비교해보아야 합니다. 예상 낙찰가는 1억 7,647만원 가량으로 보입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 10월 31일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서 확인이 필요하나 현재는 공실로 보입니다. 대지권이 아직 미등기 상태이고, 이는 매각 후에도 법적 문제로 이어질 수 있어 주의가 필요합니다. 과세정보에 따르면 대지권 가격은 최저매각가격에 포함되어 있습니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 상태에서의 저렴한 낙찰가는 큰 매력일 수 있습니다. 그러나 공실 상태인 만큼 임대 수익을 기대하기 어려울 수 있으며, 대지권 미등기 문제는 장기적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 예상 수익률은 보수적으로 봐야 할 것입니다.

내가 입찰한다면

경쟁률은 낮을 것으로 예상되지만, 이는 리스크를 감안한 결과일 것입니다. 권장 입찰가는 1억 7천만원대로 잡고, 취등록세 약 811만원을 포함한 총 투자금은 신중히 계획해야 합니다. 공실 문제를 해결할 방법을 미리 구상하는 것이 중요합니다.