수원 우만동 아파트 경매, 2회 유찰 1.3억

한줄 요약

이 물건은 저렴한 가격이 매력적이지만, 2회 유찰된 이유를 꼭 파악해야 합니다.

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경매물건 주소 보기 경기도 수원시 팔달구 경수대로616번길 18-10(우만동), 5층501호 (우만동,더스테이)

수원시 팔달구 우만동에 위치한 더스테이 아파트입니다. 경수대로616번길에 위치하며, 주변에 다양한 생활시설과 교통이 편리하게 연결되어 있어 실거주 및 임대 수요가 높은 지역입니다. 아파트는 5층 501호로, 동네 환경이 조용하고 주거지로 적합합니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 7,200만원이었으나, 2회 유찰되면서 최저입찰가가 1억 3,328만원까지 내려왔습니다. 이는 감정가 대비 51% 할인된 가격으로, 인근 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편입니다. 인근 아파트 실거래가가 2억 가까이 하는 것을 고려할 때, 예상 낙찰가는 1억 3,994만원 전후로 예상됩니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2023년 4월 25일 설정된 근저당권입니다. 특이사항은 없으나, 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 반드시 확인해야 합니다. 임차인이 있을 경우 대항력 여부와 배당 상황을 미리 체크하는 것이 중요합니다. 유치권이나 법정지상권 가능성은 낮아 보이지만, 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 2회나 유찰된 이유가 걸립니다. 주변 시세 대비 상당히 저렴하지만, 유찰 이유를 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 위험할 수 있습니다. 만약 명도 문제나 임차인 관련 분쟁이 없다면, 투자 수익률은 상당히 매력적일 것입니다. 예상 수익률은 월세 전환 시 연 5.5% 이상 가능할 것으로 보입니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이 정도로 가격이 내려왔을 때 경쟁률이 꽤 높을 수 있습니다. 예상 경쟁률은 4~5대 1 정도로 예상되며, 권장 입찰가는 1억 4천만원 이하로 잡아야 할 것 같습니다. 취등록세를 포함한 총 투자금은 약 1억 3,971만원(취등록세 약 643만원 포함)으로 예상됩니다. 입찰 전 유찰 이유를 철저히 분석하고, 현장 답사를 통해 명도 난이도를 사전에 파악하는 것이 중요합니다.