수원 세류동 아파트 경매, 2회 유찰 1.5억

한줄 요약

수원 세류동 아파트, 2회 유찰로 가격 매력적이지만 권리분석이 핵심.

물건 들여다보기

경매 상세 정보 바로가기 https://modoo.io/auction/3230

경매물건 주소 보기 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26(세류동), 2층202호 (세류동,워커힐1에스티에이동)

수원시 권선구 세류동에 위치한 이 아파트는 정조로565번길에 자리 잡고 있습니다. 면적 정보는 명확하지 않지만, 워커힐1에스티에이동의 2층에 위치해 있어 접근성이 좋은 편입니다. 주변은 주거 단지로 형성되어 있으며, 대중교통 이용이 편리해 생활 편의성이 높은 지역입니다.

가격이 말해주는 것

감정가가 3억 1,800만원이었던 이 물건은 현재 최저입찰가가 1억 5,582만원으로, 감정가 대비 51% 할인된 가격입니다. 인근 아파트 시세와 비교하면 상당히 저렴한 편인데, 내 경험상 이런 할인율은 입찰자들에게 큰 매력 포인트가 됩니다. 예상 낙찰가는 1억 6,361만원 전후로, 이는 지역 평균 낙찰가율을 적용한 값입니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 11월 2일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부 및 현황조사서를 통해 추가 확인이 필요합니다. 솔직히 말하면, 재매각이라는 점과 매수신청보증금이 최저매각가의 20%라는 특이사항은 주의해야 할 부분입니다. 유치권이나 법정지상권 가능성도 미리 체크해 두는 것이 좋습니다.

투자 관점에서 보면

예상 수익률 면에서 보면, 월세 전환 시 연 5% 이상의 수익률을 기대할 수 있습니다. 한 가지 걸리는 건, 2회 유찰된 이유가 명확히 드러나지 않는다는 점입니다. 지역 발전 호재는 없지만, 대중교통이 잘 발달한 지역이라는 점은 긍정적입니다.

내가 입찰한다면

예상 경쟁률은 꽤 높을 것으로 보입니다. 권장 입찰가는 1억 6,000만원을 조금 넘는 수준이 적절할 것 같습니다. 취등록세는 약 752만원으로 예상되며, 총 투자금은 1억 8,000만원 전후가 될 것으로 보입니다. 입찰 전 권리분석을 꼼꼼히 하고, 임차인 대항력 여부를 철저히 검토해야 합니다.