장성 율곡리 부동산 경매, 2회 유찰 1.3억

한줄 요약

솔직히 말하면, 장성 율곡리의 이 부동산은 2회 유찰로 가격 매력이 있지만, 분묘 소재와 공유자 우선매수권이 걸림돌일 수 있어요.

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경매물건 주소 보기 전라남도 장성군 진원면 율곡리 산2-31

이 물건은 전라남도 장성군 진원면 율곡리에 위치한 부동산으로, 면적은 무려 74,339㎡(약 22,487평)에 달합니다. 일단 면적이 상당히 큰 편이라 눈길을 끌죠. 주변은 전형적인 농촌 지역으로, 인근에 큰 개발 호재는 없지만 자연 친화적인 환경을 좋아하는 투자자라면 관심을 가질 만합니다. 하지만 교통은 불편합니다. 대중교통 접근성이 떨어지는 시골 지역이니 차량이 필수예요.

가격이 말해주는 것

감정가는 2억 3,653만원이었지만, 현재 최저입찰가는 1억 3,245만원으로 44% 할인된 상태입니다. 2회 유찰을 거치면서 가격이 많이 내려갔죠. 인근 비슷한 면적의 토지와 비교해보면 이 정도 가격이면 꽤 저렴한 편입니다. 예상 낙찰가는 1억 3,908만원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2022년 7월 27일 강제경매개시결정입니다. 이 물건의 특이사항은 지분매각이라는 점과 특별매각조건으로 공유자 우선매수권이 1회로 제한된다는 점입니다. 게다가 지상에 분묘가 있어서, 이 부분은 명도 과정에서 복잡한 상황을 초래할 수 있습니다. 일부 토지가 도시계획시설 도로에 저촉된다는 점도 유의해야 합니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 반드시 확인이 필요합니다.

투자 관점에서 보면

내 경험상, 이 물건은 장기적인 시각에서 접근해야 합니다. 분묘 문제와 도로 저촉 부분이 명확하게 해결되기 전까지는 리스크가 크죠. 하지만 가격이 많이 내려간 만큼, 여유 자금이 있고 장기 투자에 관심이 있다면 고려해볼 만합니다. 예상 수익률은 분묘 문제 해결 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

내가 입찰한다면

솔직히 말하면, 이 물건의 경쟁률은 그리 높지 않을 것 같아요. 분묘와 도로 저촉 문제는 일반 투자자에게는 큰 부담입니다. 권장 입찰가는 최저입찰가에 1-2% 정도 더한 금액으로, 약 1억 3,500만원 선이 적당할 것 같습니다. 취등록세는 약 639만원을 예상하고, 총 투자금은 약 1억 4,139만원으로 잡아야 하겠네요. 그렇지만, 분묘 문제 해결 가능성을 확신할 수 없다면 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.