김해 외동 토지 경매, 5회 유찰 46억

한줄 요약

김해 외동의 대형 토지가 5회 유찰 후 최저가 46억으로 나왔지만, 농지보전부담금 등 다양한 리스크가 존재합니다.

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경매물건 주소 보기 경상남도 김해시 외동 1058-5

이번 경매 물건은 경상남도 김해시 외동에 위치한 토지로, 면적은 9637.0㎡(약 2915.2평)입니다. 주변은 주로 농지와 임야가 혼재된 지역으로, 개발 가능성도 엿볼 수 있는 위치입니다. 그러나 교통 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 토지의 대부분이 '나지' 상태로, 일부는 '도로'로 사용 중인 것으로 조사되었습니다.

가격이 말해주는 것

감정가는 66억 785만 원이었으나, 5번의 유찰로 인해 최저입찰가는 46억 2,549만 원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 인근의 유사 토지 시세와 비교했을 때, 약 30% 저렴한 가격이지만, 유찰된 횟수를 고려하면 단순히 가격만으로 매력을 판단하기는 어렵습니다. 예상 낙찰가는 약 48억 5,677만 원 전후로 보고 있습니다.

권리분석, 여기가 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 22일 설정된 근저당권입니다. 임차인 현황은 등기부와 현황조사서를 통해 확인이 필요합니다. 특이사항으로는 농지취득자격증명 요건이 있으며, 미제출 시 보증금 반환이 불가하므로 신중한 접근이 필요합니다. 또한, 농지보전부담금 문제가 있어, 이를 해결해야 매매가 가능합니다. 농지 전용 허가 관련 사항도 관할 관청을 통해 반드시 체크해야 합니다.

투자 관점에서 보면

솔직히 말하면, 5회 유찰된 점을 생각해 보면 매력이 적은 물건일 수 있습니다. 농지보전부담금 압류 문제와 농지취득자격증명 제출 요건 등이 주요 리스크로 작용하며, 이는 개발에 걸림돌이 될 수 있습니다. 그러나 이러한 문제를 해결할 수 있는 투자자라면, 향후 개발 가능성에 따라 높은 수익률을 기대할 수도 있습니다.

내가 입찰한다면

내 경험상, 이런 물건의 경쟁률은 낮을 것으로 예상됩니다. 그러나 농지보전부담금 등 복잡한 문제를 해결할 수 있는지 확인이 필요합니다. 권장 입찰가는 48억 원 초반대를 고려하고, 취등록세는 약 2억 2,341만 원이 예상됩니다. 마지막으로, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으니 이에 대한 준비도 필요합니다.